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東華實(shí)業(yè)-600393-近兩年業(yè)績平淡

報(bào)告類型:公司調(diào)研       評 級:中性       股票代碼:600393       股票名稱:東華實(shí)業(yè)
研究機(jī)構(gòu):天相投顧       行業(yè)類別:房地產(chǎn)
http://www.rsbowvise.com  2011-6-15  來源:東方財(cái)富  點(diǎn)擊收藏此報(bào)告
    天相投顧研究報(bào)告:東華實(shí)業(yè)-600393-近兩年業(yè)績平淡:廣州城啟集團(tuán)和粵泰集團(tuán)實(shí)際控制人均為楊樹坪。2004年開始大股東和城啟集團(tuán)開始逐步與上市公 司進(jìn)行資產(chǎn)置換以解決其可持續(xù)發(fā)展問題。 2004年進(jìn)行第一次重大資產(chǎn)置換:置入資產(chǎn)為廣州城啟集團(tuán)公司持有的北京城啟投資有限公司83% 的股權(quán) (后改名為北京東華基業(yè)投資公司) , 置入資產(chǎn)價(jià)值2.28億元。 北京城啟投資持有北京博成地產(chǎn)60% 股權(quán)和北京城啟地產(chǎn)56%的股權(quán)。 北京博成地產(chǎn)主要開發(fā)北京青年路安居小區(qū)項(xiàng)目, 項(xiàng)目位于北京朝陽區(qū), 占地17.98萬平米,總規(guī)劃57.66萬平米,居住建筑面積52萬平米,預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資21.19億元,土地評估 價(jià)值1.93億元。北京城啟地產(chǎn)主要開發(fā)北京柏聯(lián)別墅城項(xiàng)目,位于北京市順義區(qū),建設(shè)用地面積37.07 萬平米,總規(guī)劃面積22.45萬平米,居住面積21.23萬平米,純別墅,土地評估價(jià)值3.75億元。 05年7月,因資金需要,公司將北京城啟房地產(chǎn)開發(fā)公司(擁有的北京柏聯(lián)別墅項(xiàng)目用地開發(fā)權(quán))56% 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京中悅置業(yè)有限公司,轉(zhuǎn)讓價(jià)款5600萬元,另需向東華基業(yè)履行人民幣1.01億元的債權(quán) 轉(zhuǎn)讓,目前該1.01億元尚未收到,公司已作了壞賬處理。 2005年注入江門城啟地產(chǎn)公司100%的股權(quán)(第二次資產(chǎn)注入) ,交易價(jià)格5000萬元。江門城啟公司主 要項(xiàng)目儲(chǔ)備包括江;▓@二期和一期(部分) 、東海花園、江華小區(qū)等,供給建筑用地33萬平米,規(guī)劃建 筑面積約60萬平米。目前在建。 2006年,公司向廣州城啟發(fā)展公司收購廣州“夏茅地塊”,交易涉及人民幣2500萬元。該地塊位于 廣州市白云區(qū),土地面積7.38萬平米,公司收購其先作為倉儲(chǔ)項(xiàng)目經(jīng)營,時(shí)機(jī)成熟后變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)06年公司提出定向增發(fā)預(yù)案(涉及重大關(guān)聯(lián)交易) :發(fā)行股票數(shù)不超過10億股,主要增發(fā)機(jī)構(gòu)為粵泰 集團(tuán)、城啟集團(tuán)、廣州天城地產(chǎn)公司、廣百新翼、荔港南灣。擬注入資產(chǎn)包括廣州天鵝灣項(xiàng)目(廣船機(jī) 械廠地塊) 、荔港南灣(南區(qū))項(xiàng)目和十三行廣場、廣百新翼大廈等價(jià)值約27億元的項(xiàng)目。后來資產(chǎn)注入 中止。 09年發(fā)行3億元公司債。 2010年4月公司再次與關(guān)聯(lián)公司城啟集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)置換。置出資產(chǎn)為北京東華基業(yè)投資公司100%股 權(quán),評估價(jià)值為2.73億元,凈資產(chǎn)中包含東華基業(yè)投資公司對上市公司1.72億元債權(quán)、對北京柏聯(lián)別墅 項(xiàng)目1.01億元債權(quán),因此最后的交易價(jià)格為1億元。置入資產(chǎn)為廣州越秀區(qū)、天河區(qū)1.1萬平米建筑面積 物業(yè),評估價(jià)值約為1億元。 2010年12月公司以4240萬元的價(jià)格購買廣州豪城房產(chǎn)公司持有的荔灣區(qū)南岸路建筑面積2812平米的 房產(chǎn)。交易完成后,每年帶來186萬元的租金收入,按此計(jì)算,投資回報(bào)期22年.....

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