核心觀點(diǎn)

 

    本周新房、二手房概念股成交量均有所上升。本周43 個(gè)城市新房成交套數(shù)為3.1 萬套，環(huán)比上升 4.1%，同比下降 55.3%；17 個(gè)大中城市新房成交套數(shù)為2.1 萬套，環(huán)比上升5.8%，同比下降 49.3%；一、二、三線城市新房成交套數(shù)環(huán)比分別變化32.6%、 10.3%、-8.3%，同比增速分別為-61.6%、-46.1%、-41.0%。15 個(gè)城市二手房成交套數(shù)為1.5 萬套，環(huán)比上升 16.9%，同比下降 38.0%；11 個(gè)大中城市二手房成交套數(shù)為1.4 萬套，環(huán)比上升15.2%，同比下降 35.7%；一、二、三線城市二手房龍頭股成交套數(shù)環(huán)比增速分別為5.0%、 20.2%、 23.4%，同比增速分別為-35.4%、 -38.5%、 -13.0%。

 

    新房庫存量有所上升，去化周期相比上周有所下降。15 個(gè)城市新房庫存套數(shù)為104.3 萬套， 環(huán)比上升 1.4%，去化周期為17.8 個(gè)月，環(huán)比下降0.9 個(gè)月；8 個(gè)大中城市新房庫存套數(shù)57.7 萬套，環(huán)比上升 2.6%， 同比上升 4.9%，去化周期為13.7 個(gè)月，環(huán)比下降0.5 個(gè)月；一線城市新房庫存量28.1 萬套，環(huán)比上升4.8%，去化周期14.2 個(gè)月，環(huán)比上升0.2 個(gè)月，二線城市新房庫存量20.6萬套，環(huán)比上升0.6%，去化周期為14.6 個(gè)月，環(huán)比下降1.2 個(gè)月，三線城市新房庫存套數(shù)為8.9萬套，環(huán)比上升0.6%，去化周期10.8 個(gè)月，環(huán)比減少1.3 個(gè)月。

 

    整體土地市場(chǎng)較上周相比量跌價(jià)升，土地溢價(jià)率有所下降。百城成交全類型土地?cái)?shù)量為280 宗，環(huán)比下降 3.8%，同比下降 54.2%；成交土地規(guī)劃建筑面積為 1801 萬平方米，環(huán)比下降 1.8%，同比下降 45.9%；成交土地總價(jià)為 508 億元， 環(huán)比上升 109.1%，同比下降34.5%；成交土地樓面均價(jià)為 2819 元/平方米，環(huán)比上升 112.9%，同比上升 21.2%； 百城成交土地溢價(jià)率為 2.71%， 環(huán)比下降 14.2%，同比下降 90.2%。

 

    房企信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比與同比均有所增加。本周房地產(chǎn)行業(yè)信用債總發(fā)行量為 233.43 億元，同比增加 7.9%（前值： -36.7%），環(huán)比增加49.4%；總償還量為 140.29 億元，同比提升 36.9%（前值： -25.2%），環(huán)比增長 28.6%；凈融資額為 93.14 億元。其中國企信用債總發(fā)行量為 233.43 億元，同比增長 60.8%（前值： 27.8%），環(huán)比上升 49.4%；總償還量為 70.67 億元，同比提升 67.0%（前值： -16.9%），環(huán)比下降 22.7%；凈融資額為 162.76 億元。民企連續(xù)三周無信用債發(fā)行，本周總償還量為 69.62 億元，同比提升 15.7%（前值： -50.8%），環(huán)比增加 294.9%；凈融資額為-69.62億元。

 

    投資建議

 

    我們認(rèn)為當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)龍頭股已邁入深度調(diào)整期，從本周公布的百強(qiáng)房企銷售來看，4 月百強(qiáng)房企全口徑銷售額降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至-58.9%，樓市地市景氣度持續(xù)低迷，部分城市基本面面臨嚴(yán)峻的下行壓力。近期各地地產(chǎn)政策調(diào)整節(jié)奏明顯加快，同時(shí)向限購、限貸、限售、限價(jià)寬松等多個(gè)方向延伸，例如本周黃石、江門、株洲出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策，廊坊、上饒、洛陽、貴陽下調(diào)首付比例，中山、惠州、沈陽取消部分限購，天津擬停止限價(jià)商品房銷售等。從中央層面來看，政治局會(huì)議對(duì)地產(chǎn)定調(diào)“穩(wěn)中趨松”，地產(chǎn)政策調(diào)控路徑更加清晰明確，我們認(rèn)為后續(xù)“因城施策”、“因時(shí)施策”、“因房施策”將進(jìn)一步加速落地，兌現(xiàn)beta 行情的同時(shí)，市場(chǎng)信心及行業(yè)供需兩端修復(fù)可期。

 

    我們建議關(guān)注四條主線：1）全國化布局的央國企龍頭房企龍頭股，在上個(gè)階段已獲估值提振，但仍將享受beta 行情帶來的上漲空間：保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、華潤置地；2）區(qū)域型央國企龍頭和優(yōu)質(zhì)民企，但現(xiàn)金流和財(cái)報(bào)質(zhì)量較好：建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)；3）政策更加明朗后可以關(guān)注彈性反轉(zhuǎn)標(biāo)的：旭輝控股集團(tuán)、新城控股、金科股份、碧桂園；4）當(dāng)前收入確定較強(qiáng)、集中度加速提升，同時(shí)關(guān)聯(lián)房企近期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，彈性反轉(zhuǎn)的地產(chǎn)后周期物業(yè)板塊：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新城悅服務(wù)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    房地產(chǎn)龍頭股調(diào)控持續(xù)升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資持續(xù)收緊。

 

數(shù)據(jù)推薦

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