第18 周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300 指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300 指數(shù)相對收益為-2.7%。滬深300 指數(shù)報收3908.82，周度漲幅為-2.7%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報收2244.97，周度漲幅-3.2%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報收3133.95，周度漲幅為-5.4%。

 

    　　本周行業(yè)要聞。央行發(fā)布數(shù)據(jù)，一季度末房地產(chǎn)貸款余額同比增6%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增。中辦、國辦印發(fā)推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)意見。多部委發(fā)聲支持剛性和改善性住房需求、支持房企正常融資活動等。廣州首批次成交17宗、1 宗流拍。無錫首批次8 宗地全部成交。濟南首批次成交21 宗，流拍14 宗。

 

    　　惠州：優(yōu)化預售資金監(jiān)管、取消惠陽大亞灣限購。無錫：個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5 年調(diào)整為2 年。徐州：引導金融機構(gòu)下調(diào)房貸利率、鼓勵降首付比例等。

 

    　　陽光城轉(zhuǎn)讓浙江六宗地“回血”57 億。

 

    　　本周新房、二手房銷售量較上周減少。第18 周29 大城市新房銷售為1.3 萬套，較第17 周減少44.6%；11 大城市二手房銷售2951 套，較第17 周減少71.7%；一線城市新房、二手房交易較第17 周分別減少58.5%、71.7%；二線城市新房、二手房交易較第17 周分別減少37.0%、72.1%。庫存量較上周減少，庫銷比較上周增加。截至第18 周，15 大城市庫存為123.7 萬套，較第17 周減少0.2 萬套；庫銷比為21.9 個月，較第17 周增加1.5 個月。本周土地市場出讓熱度較上周降低。第18周26 大城市合計成交土地17 塊。土地出讓金額減少。第18 周26 大城市土地出讓金為341.5 億元，較第17 周減少751.9 億元。平均溢價率下降。第18 周26 大城市土地成交平均溢價率為1.5%，較第17 周下降。

 

    　　重點公司公告。中南建設(shè)概念股、萬科A 發(fā)布2022 年4 月經(jīng)營快報。大名城、金科股份、東望時代、萬科A 回購公司股票。陽光城出現(xiàn)流動性緊張，擬轉(zhuǎn)讓子公司100%權(quán)益。華僑城A 持股5%以上股東減持公司股份0.6%。

 

    　　本周新房、二手房銷售龍頭股在疫情影響下大幅走弱，土拍市場延續(xù)低熱度。從4 月29 日政治局會議定調(diào)及各部委陸續(xù)發(fā)聲來看，逆周期政策加碼的預期進一步抬升。我們認為后續(xù)可能的政策發(fā)力方向主要為：需求端更多城市放松限貸限購政策（如降低首套房的認定標準）、降低房貸利率等；供應(yīng)端適度放松預售資金監(jiān)管或優(yōu)化監(jiān)管形式、釋放部分流動性，同時繼續(xù)推動優(yōu)質(zhì)房企并購出險房企項目。本周中央發(fā)文推動縣域城鎮(zhèn)化，我們理解是對原有“大國大城”發(fā)展思路在增強城鎮(zhèn)體系整體韌性的方向上有所調(diào)整，其中位于都市圈、城市群范圍內(nèi)，人口產(chǎn)業(yè)具備一定優(yōu)勢的縣城將在“人地錢掛鉤”機制下迎來更大發(fā)展機會，因此中長期來看利好深耕重點城市群的房企。短期而言，基本面能否如期修復將取決于主要城市的政策放松力度。同時，無論是預售資金監(jiān)管放松還是融資端支持都將向高信用房企傾斜。而在推動折價出售項目以化解危機的過程中，問題房企將失血嚴重。因此現(xiàn)階段尋找邊緣房企依然不是一個好策略，繼續(xù)推薦國企和高信用民企為主的組合，看好業(yè)績穩(wěn)健的一線龍頭，推薦萬科A(000002，買入)、保利發(fā)展(600048，買入) ；與業(yè)績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(600383，買入)、龍湖集團(00960，買入)。同時我們看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)，推薦碧桂園服務(wù)(06098，買入)、保利物業(yè)(06049，買入)、招商積余(001914，增持)、新大正(002968，買入)、融創(chuàng)服務(wù)(01516，買入)、星盛商業(yè)(06668，買入)。

 

    　　風險提示

 

    　　銷售大幅低于預期。逆周期政策不及預期。利率發(fā)生明顯上升。

 

數(shù)據(jù)推薦

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