事件：

 

    5 月15 日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，首套住房按揭貸款利率下限調(diào)整為LPR-20bp，二套住房按揭貸款利率下限維持LPR+60bp，各派出機(jī)構(gòu)自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房按揭貸款利率加點下限。

 

    簡評

 

    下調(diào)首套房龍頭股按揭貸款利率下限后，現(xiàn)行利率較下限有較大下降空間。本次通知將首套房按揭貸款利率下限調(diào)整為LPR-20bp，即4.40%，二套房按揭貸款利率下限維持LPR+60bp，即5.20%，根據(jù)貝殼研究院對103 個重點城市的監(jiān)控，截至2022 年4 月，主流首套房貸利率為5.17%，二套房龍頭股貸利率5.45%，相較利率下限分別有77、25 個bp 的下調(diào)空間。本次利率下限下調(diào)，是對4 月29 日中央政治局會議所提出的“支持各地完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”的積極響應(yīng)。

 

    下調(diào)房貸利率改善購房者預(yù)期，對銷售改善具備積極作用。根據(jù)對歷史的復(fù)盤我們發(fā)現(xiàn)，2008 年之后房貸利率有2 個明顯的下行周期，一個是2011 年四季度至2012 年三季度，房貸利率累計下調(diào)142 個bp，一個是2014 年四季度至2017 年一季度，房貸利率累計下調(diào)170 個bp，這兩次利率的下調(diào)都對應(yīng)了銷售的迅速恢復(fù)，2012 年銷售由年初的負(fù)增長恢復(fù)至全年實現(xiàn)2.0%的正增長，2014 年之后的利率下調(diào)也對應(yīng)了2015~2017 年的地產(chǎn)牛市。盡管房貸利率下調(diào)對于購房者月均支出的節(jié)省有限，但是卻釋放了積極的支持信號，有助于改善購房者預(yù)期，從而進(jìn)一步刺激銷售。

 

    “穩(wěn)增長”背景下，房地產(chǎn)行業(yè)概念股作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計將會得到更多支持。2021 年9 月以來，面對行業(yè)的快速下行，房地產(chǎn)行業(yè)政策轉(zhuǎn)暖，至今已有超100 個城市調(diào)整房地產(chǎn)政策，包括按揭利率的自主下調(diào)，尤其2022 年4 月政策刺激力度加大，根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，單月超70 城出臺政策超百次。面對疫情的沖擊和外部環(huán)境的不確定性，4 月29 日召開的中央政治局會議指出“穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價面臨新的壓力”，而當(dāng)務(wù)之急是把“穩(wěn)增長”放在更加突出的位置，更好地引導(dǎo)預(yù)期、提振信心、調(diào)動各方面積極性。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的地位目前并未改變，在此背景下其經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器和壓艙石的作用將更加突出，預(yù)計將會得到更多的支持。

 

    投資建議：我們認(rèn)為房地產(chǎn)概念股政策趨勢向好不變，隨著疫情逐漸得到控制和生產(chǎn)經(jīng)營的逐步恢復(fù)，政策效果有望加速落地。重申看多地產(chǎn)板塊的觀點不變，繼續(xù)推薦A 股：保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、華僑城A、綠地控股、新城控股、濱江集團(tuán)等；港股：中國海外發(fā)展、中國金茂、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園、華潤置地、龍湖集團(tuán)。同時地方政府和證監(jiān)會加大對REITs 的支持力度，近期我們強(qiáng)烈看好持有運營類開發(fā)商，包括：招商蛇口、南山控股、金融街、浦東金橋等。

 

    風(fēng)險提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，政策落地效果不及預(yù)期，房地產(chǎn)概念股銷售下行超預(yù)期。

 

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