本周(2022.6.11-2022.6.17,下同):房地產(chǎn)板塊(SW)漲跌幅-0.31%,同期滬深300、萬(wàn)得全A 指數(shù)漲跌幅分別為+1.65%,+1.76%,超額收益分別為-1.96%、-2.07%。 

 

    房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù):(1)房產(chǎn)市場(chǎng):本周60 城新房龍頭股成交面積515.9萬(wàn)平,環(huán)比+36.9%,同比-7.9%;2022 年6 月1 日-6 月17 日累計(jì)成交1019.2 萬(wàn)平,同比-36.6%。2022 年累計(jì)成交8740.4 萬(wàn)平,同比-47.3%;20 城二手房成交面積155.9 萬(wàn)平,環(huán)比+14.8%,同比+3.6%;2022 年6月1 日-6 月17 日累計(jì)成交339.1 萬(wàn)平,同比-21.4%。2022 年累計(jì)成交2620.7 萬(wàn)平,同比-40.3%。16 城新房累計(jì)庫(kù)存10209.9 萬(wàn)平,環(huán)比-0.2%,同比+9.6%。16 城新房累計(jì)庫(kù)存10218.9 萬(wàn)平,環(huán)比基本持平,同比+8.5%。16 城新房去化周期為16.9 個(gè)月,環(huán)比變動(dòng)-0.7 個(gè)月,同比變動(dòng)+9.0 個(gè)月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為17.6 個(gè)月、15.8 個(gè)月、28.7 個(gè)月,環(huán)比分別變動(dòng)-0.9 個(gè)月、-0.5 個(gè)月、-2.7 個(gè)月。(2)土地市場(chǎng):本周(2022.6.13-2022.6.19)百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量環(huán)比-61.0%,同比-49.8%;供應(yīng)土地建面環(huán)比-55.9%,同比-31.0%。百城土地成交建筑面積環(huán)比-80.3%,同比-87.7%;成交樓面價(jià)環(huán)比-61.5%、同比-77.6%,溢價(jià)率環(huán)比-1.2pct,同比-1.0pct。 

 

    重點(diǎn)政策:行業(yè)數(shù)據(jù)方面:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5 月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。5 月商品房銷售額環(huán)比增長(zhǎng)近三成,市場(chǎng)邊際改善。1-5 月各項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大表明房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于筑底和調(diào)整階段。但從單月看,5 月單月出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比增長(zhǎng)。在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤的框架下,央行超預(yù)期降息、地方放松限購(gòu)限售、房企融資環(huán)境改善等系列政策松綁改善了市場(chǎng)預(yù)期、有效降低了購(gòu)房成本。地方政策方面:6 月13 日,南京繼續(xù)放松限購(gòu),非南京戶籍通過(guò)個(gè)人及單位補(bǔ)繳方式繳納6 個(gè)月社保,即可獲得購(gòu)房資格。4 月27 日政策中,補(bǔ)繳仍不在允許范圍內(nèi),且此前為3 年內(nèi)在南京連續(xù)2 年及以上繳納社�；騻�(gè)稅。此外,5 月13 日南京放寬了多孩家庭購(gòu)房限制,允許二孩及以上家庭新增購(gòu)一套房;4 月12 日,南京遠(yuǎn)郊板塊六合區(qū)、溧水區(qū)取消限購(gòu)。6 月以來(lái),南京連續(xù)釋放的利好政策逐漸見(jiàn)效,新房、二手房成交量呈明顯上升趨勢(shì),周度成交達(dá)近3 個(gè)月峰值。房貸龍頭股利率方面,根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),2022 年6 月103 個(gè)城市首套房平均房貸利率環(huán)比回落49BP 至4.42%,二套利率為5.09%,分別較上月回落49 個(gè)、23 個(gè)基點(diǎn),再創(chuàng)2019 年以來(lái)新低。分線來(lái)看政策放松力度:本周新一線出臺(tái)1 例放松政策(限購(gòu)1 例),新一線城市出臺(tái)3例放松政策(限購(gòu)1 例,下調(diào)公積金首付比例2 例),三四線出臺(tái)11 例放松政策(調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)3 例,下調(diào)公積金首付比例8 例)。 

 

    周觀點(diǎn):5 月商品房銷售概念股額環(huán)比增長(zhǎng)近三成,市場(chǎng)邊際改善。6 月以來(lái),50 余地出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策,密集程度遠(yuǎn)超4、5 月,需求旺盛的一二線明顯回暖。隨著供需兩端政策加碼放松,放松效應(yīng)不斷累積,居民購(gòu)房信心逐漸回復(fù),房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)問(wèn)題逐漸解決,6 月單月銷售和投資有望繼續(xù)環(huán)比改善。中長(zhǎng)期看,隨著風(fēng)險(xiǎn)房企收縮,頭部公司獲得更多資源整合機(jī)會(huì)。建議關(guān)注:1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):保利發(fā)展、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán);2)物業(yè)管理:新大正、招商積余、南都物業(yè);3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè):我愛(ài)我家。 

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示:房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期;行業(yè)概念股下行持續(xù),銷售不及預(yù)期;行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期;疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

 

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