物管行業(yè)龍頭股票有哪些？2022物管概念股上市公司一覽表
日期：2022-06-22 22:32:21 來源：互聯(lián)網(wǎng)
銷售龍頭股：銷售企穩(wěn)信號明確，低基數(shù)效應下7月有望好轉(zhuǎn)。2022年5月商品房銷售面積1.1億方，同比-32%，降幅較上月收窄7pp，銷售額1.1萬億元，同比-38%，降幅較上月收窄9pp，32城7日移動平均銷售面積自6月初開始呈現(xiàn)明顯上升趨勢�；嘏蛞环矫媸墙谡叽碳ぷ饔瞄_始顯現(xiàn)，另一方面也受節(jié)假日（五一及端午節(jié)）期間促銷活動及推盤力度加大的拉動。但部分城市數(shù)據(jù)中包含非市場性因素（疫情等），市場并未發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變。目前購房者仍普遍存在能否安全交房、房價是否下跌、月供償還能力不足等擔憂，預計下半年仍處于筑底企穩(wěn)階段。全年銷售面積預計在15%-25%左右，從供應量來看，去年集中供地的2億多平方可能會延后至三四季度集中上市，另一方面去年7月份后市場開始下行，低基數(shù)效應下跌幅有望進一步收窄。
土地：土拍市場低迷，國央企拿地概念股占比超七成。與2021年第三輪土拍相比，2022年首輪供地土地溢價率有所提高，但整體仍處于低位，僅深圳、合肥、廈門、杭州、寧波等少數(shù)城市土地溢價率超過5%。首批土拍城市中天津和濟南的流拍率高達83%和47%，僅少數(shù)城市未出現(xiàn)流拍，城投托底依然明顯。土拍市場冷熱分化，國央企是拿地主力，2022年1-5月份，全口徑金額TOP50企業(yè)拿地金額中，國央企占比高達74%，國央企是拿地主力。房企拿地規(guī)模整體下降幅度大，從1-5月拿地金額TOP100房企來看，百強房企拿地數(shù)量僅占到34%。
資金：房企融資規(guī)�？s減，6-8月迎來年內(nèi)第二次償債高峰。2022年1-5月房企信用債累計發(fā)行1977.5億元，較去年同期同比下降29.2%。房企違約事件對房企債務發(fā)行規(guī)模產(chǎn)生了較強的負面影響，國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模長期低于每月500億元。海外債發(fā)行陷入困境，2022年1-5月房企海外債共發(fā)行168.8億元，同比下降89.61%。2022年7-12月信用債到期規(guī)模3045億元，海外債到期規(guī)模1757億元，房企下半年平均每月到期債務超過800億。6-8月為年內(nèi)第二次償債高峰，月均到期金額超過千億，償債壓力依然普遍存在。
政策：本輪房地產(chǎn)政策仍有寬松空間。本輪貨幣政策平穩(wěn)，降息降準頻率和幅度均不及2008年，且財政政策對房地產(chǎn)行業(yè)的針對性不強。需求端政策因城施策，各省市自主性較強，與2008年相比力度較弱，供給端政策已釋放積極信號，具體落實有待進一步優(yōu)化。
2021、2022Q1房企業(yè)績普遍下滑，未來有望逐步修復。行業(yè)歸母凈利潤自2017年起基本呈現(xiàn)下降趨勢，2021年同比下降83%，業(yè)績下滑主要包括行業(yè)結(jié)算毛利率下降、資產(chǎn)減值損失增加、少數(shù)股東損益增加三大原因。未來業(yè)績有望逐步修復：1）優(yōu)質(zhì)房企市占率提升：自2022年年初起，頭部房企銷售市場占有率保持上升態(tài)勢，2022年5月累計銷售金額TOP10的房企在百強中占比達40.7%，同比+10pp，2022年1-5月頭部房企累計新增土地貨值TOP10的房企市占率達42.8%，同比+3.6pp；2）毛利率修復：2021年下半年以來土地溢價率持續(xù)下降，年末降至2.5%，處在絕對的歷史低位，政府采取部分讓利措施吸引房企競拍，房企利潤空間擴大；3）費用率下降，權益比提升：重點房企2021年管理費率集中于3.0%附近，部分房企有進一步壓縮的空間，未來房企的發(fā)展模式由以往的沖規(guī)模轉(zhuǎn)為注重盈利質(zhì)量的高質(zhì)量發(fā)展，且優(yōu)質(zhì)房企資金相對充足，權益占比有望企穩(wěn)回升。
板塊邏輯逐漸由政策博弈轉(zhuǎn)價投。前期地產(chǎn)概念股行情主要是博弈行情，博弈行情當前已明顯結(jié)束，板塊邏輯應向基本面轉(zhuǎn)換，可關注開發(fā)龍頭、物管龍頭。個股推薦：1）房企：保利發(fā)展、濱江集團、建發(fā)股份、華發(fā)股份、天健集團、南山控股；2）物企：碧桂園服務、華潤萬象生活。
風險提示：市場銷售恢復不及預期；政策放松力度不及預期；行業(yè)現(xiàn)金流狀況不及預期。
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