本報(bào)告導(dǎo)讀：

 

    本月銷售下滑底部探明，預(yù)計(jì)接下來的復(fù)蘇將出現(xiàn)非常明顯的區(qū)域分化，也表現(xiàn)在房企拿地概念股偏好上，從行業(yè)層面看，資產(chǎn)荒邏輯將在3 季度演繹，同時(shí)政策博弈機(jī)會(huì)仍在。

 

    摘要：

 

    銷售下滑底部 探明，預(yù)計(jì)復(fù)蘇力度將呈現(xiàn)明顯分化。本月重點(diǎn)房企銷售龍頭股面積同比下滑52.9%、銷售金額同比下滑51.5%，較上月回升0.6、3.1pcts，底部區(qū)域探明。疫情對(duì)判斷銷售復(fù)蘇力度有一定干擾，但房企端數(shù)據(jù)仍弱于統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，反映復(fù)蘇微觀基礎(chǔ)仍弱。當(dāng)前政策放松空間仍存在，而從最終效果預(yù)判，核心一二線城市的新房二手房都有上行動(dòng)力，但很難帶動(dòng)三四線城市，因?yàn)檫^去房企在一二線城市土地市場(chǎng)過熱的情況下下沉低能級(jí)城市的邏輯不再。2021 年上半年的樓市火熱中早已存在區(qū)域分化的先兆，本輪的復(fù)蘇，區(qū)域分化將更為明顯，甚至部分核心城市的遠(yuǎn)郊盤也難以受益。

 

    土地市場(chǎng)仍然疲弱，房企風(fēng)險(xiǎn)偏好只局限于高能級(jí)城市核心地塊。

 

    市場(chǎng)一直擔(dān)心土地市場(chǎng)的下行帶來供給不足，但實(shí)際情況是房企仍不愿拿地，而且并非來自于杠桿問題，更多的是對(duì)去化需求的擔(dān)心。房企過量土儲(chǔ)仍可保障未來1-2 年的開發(fā)， 2021 年集中供地開工率遠(yuǎn)低于歷年，也可作為驗(yàn)證。而近期地價(jià)的下行，將強(qiáng)化房企少囤地的偏好，考慮到總體資金量的不足，預(yù)計(jì)未來房企仍將聚焦核心城市核心地塊，這也導(dǎo)致住宅需求復(fù)蘇的聚焦而非外溢。

 

    雖然對(duì)于房企融資政策有一定放松，但是缺少影子銀行，政策效果大幅弱化。國(guó)央企融資限制少，但是多數(shù)國(guó)央企仍處于防風(fēng)險(xiǎn)、去土儲(chǔ)階段，較低的風(fēng)險(xiǎn)偏好也限制大幅拿地。而民企負(fù)債，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言屬于高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，正規(guī)金融機(jī)構(gòu)難以配置，過去該部分需求由影子銀行作為中介去承擔(dān)，而且歷史上的融資好轉(zhuǎn)最領(lǐng)先的就是影子銀行。當(dāng)前缺少影子銀行導(dǎo)致流動(dòng)性過度聚集于低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，而地產(chǎn)行業(yè)難有起色。本月房企公開市場(chǎng)融資同比改善，但絕對(duì)額下滑，民企融資支持政策力度有限，總體仍疲弱。

 

    布局資產(chǎn)荒，博弈穩(wěn)信用，推薦持有穩(wěn)定現(xiàn)金流實(shí)物資產(chǎn)的公司、以及二線國(guó)央企。市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)的關(guān)注從增速見底過渡到復(fù)蘇力度上，從而真實(shí)需求及政策效果的證實(shí)或者證偽將在三季度顯現(xiàn)。本輪復(fù)蘇分化將是常態(tài)，從全國(guó)層面仍將是偏弱，資產(chǎn)荒邏輯將在三季度演繹。

 

    而本輪資產(chǎn)荒中，to B 端的資產(chǎn)將優(yōu)于to C 端的資產(chǎn)，尤其是一線城市龍頭股核心區(qū)位寫字樓以及優(yōu)質(zhì)工業(yè)園區(qū)，其主要面向抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的B 端大客戶，推薦金融街、中新集團(tuán)。另外，需求端政策仍將不斷發(fā)力，二線央國(guó)企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩(wěn)信用的優(yōu)選標(biāo)的，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份龍頭股，同時(shí)繼續(xù)推薦萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口等一線國(guó)央企。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

 

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