事件：6 月16 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2022 年5 月份70 個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》公告。

 

    　　房?jī)r(jià)總體處下行通道，新房強(qiáng)于二手房龍頭股，高能級(jí)城市更有韌性。環(huán)比數(shù)據(jù)方面，2022年5 月，全國(guó)70 大中城市概念股新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有43 個(gè)，比上月減少4個(gè)；其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2 個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3 個(gè)百分點(diǎn)；5 月，70 個(gè)大中城市中二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有53 個(gè)，比上月增加3 個(gè)。其中一線城市二手住宅銷售概念股價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.4%轉(zhuǎn)為持平；二線城市環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.

 

    　　2 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    　　同比數(shù)據(jù)方面，5 月，70 個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有46 個(gè)和57 個(gè)，比上月分別增加7 個(gè)和1 個(gè)；分城市能級(jí)看，表現(xiàn)與環(huán)比趨同，總體上呈現(xiàn)一線城市較強(qiáng)，二線城市有韌性，三線城市偏弱的趨勢(shì)。

 

    　　單月銷售環(huán)比改善，轉(zhuǎn)化率仍需提高。15 日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，雖然前5 個(gè)月銷售降幅持續(xù)擴(kuò)大，但單月銷售環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，5 月商品房銷售面積1.10億┫，銷售額1.05 萬億，分別環(huán)比增長(zhǎng)25.8%和29.7%，銷售均價(jià)9615 元/┫，環(huán)比增長(zhǎng)3.1%。

 

    　　統(tǒng)計(jì)局的全國(guó)銷售數(shù)據(jù)與房?jī)r(jià)概念股數(shù)據(jù)互相印證：整體而言當(dāng)前樓市的銷售量?jī)r(jià)依舊在底部，單月環(huán)比有所改善，市場(chǎng)信心正逐漸恢復(fù)，新房表現(xiàn)好一些，二手房偏弱，同時(shí)低能級(jí)城市的量?jī)r(jià)下行壓力依然較大。企業(yè)微觀層面看：5 月及6 月初的案場(chǎng)看房數(shù)量明顯上升，但轉(zhuǎn)化率依舊偏低，導(dǎo)致去化率停留在低位，潛在購房者觀望情緒濃厚，而這也讓房企在推盤端延續(xù)偏謹(jǐn)慎態(tài)度。

 

    　　政策繼續(xù)寬松，有望推動(dòng)基本面復(fù)蘇。上周，多地進(jìn)一步出臺(tái)房地產(chǎn)寬松政策：合肥加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，提高對(duì)優(yōu)質(zhì)建筑企業(yè)的授信額度；四川內(nèi)江多孩家庭購買二套房首付最低兩成，最高補(bǔ)貼2.4 萬元；重慶公積金貸款單筆最高可貸80 萬元，首套房首付最低兩成；杭州無房職工家庭首次購房公積金最高可貸120 萬元。數(shù)據(jù)上看，此前出臺(tái)多項(xiàng)政策扶持的城市確實(shí)呈現(xiàn)出成交量?jī)r(jià)改善的趨勢(shì)，當(dāng)前行業(yè)基本面依舊較為脆弱，且近期高頻數(shù)據(jù)下的行業(yè)復(fù)蘇也呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性行情而非全局改善，因而政策面的繼續(xù)寬松是給市場(chǎng)增強(qiáng)信心，讓行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇的必要條件。

 

    　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前高頻數(shù)據(jù)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的回暖，但總量數(shù)據(jù)沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善。

 

    　　預(yù)計(jì)隨著政策的持續(xù)寬松，供需兩端共同改善將逐步驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)復(fù)蘇，板塊概念股機(jī)會(huì)逐漸從政策預(yù)期過渡至基本面改善，具備拿地與推盤能力的頭部房企將更受益于競(jìng)爭(zhēng)格局與土地市場(chǎng)改善，實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的雙重反轉(zhuǎn)。持續(xù)推薦三條主線：1）前期利空概念股出盡、受益于集中供地政策優(yōu)化的困境反轉(zhuǎn)企業(yè)：萬科A；2）競(jìng)爭(zhēng)格局持續(xù)改善下的龍頭房企：綠城中國(guó)、保利發(fā)展；3）高評(píng)級(jí)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)民企：濱江集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：融資環(huán)境收緊超預(yù)期；疫情持續(xù)沖擊房地產(chǎn)銷售；土地市場(chǎng)出讓規(guī)則變化；房地產(chǎn)銷售政策變化；地產(chǎn)調(diào)控政策變化；引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。

 

數(shù)據(jù)推薦

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