三季度先把握共振行情，再關(guān)注困境反轉(zhuǎn)企業(yè)

 

    　　參照2014 年周期，政策全面啟動到銷售見底的時滯約2 個季度。從2021H2的點點星光到2022Q2 的星火燎原龍頭股，政策寬松預(yù)期明確，疊加基數(shù)效應(yīng)，我們預(yù)計政策與銷售的共振在2022Q3 出現(xiàn)。民企政策仍有望持續(xù)改善，Q3先把握共振行情，再關(guān)注困境反轉(zhuǎn)企業(yè)龍頭股。重點推薦1）A 股開發(fā)：金地集團(tuán)、萬科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、新城控股等，以及部分地方國企；2）港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園龍頭股等；3）物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、新大正等；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展等。

 

    　　回首2020：“三道紅線”后的15 個預(yù)判大部分已兌現(xiàn)我們深度報告《“三道紅線”下房地產(chǎn)的15 個預(yù)判》（2020/10/19）中提出了15 個預(yù)判，其中10 個預(yù)判已兌現(xiàn)。企業(yè)層面，融資結(jié)構(gòu)及成本優(yōu)化、拿地質(zhì)量提升、規(guī)模導(dǎo)向戰(zhàn)略的削弱、積極探索多元業(yè)務(wù)資產(chǎn)證券化、以及房企在融資、拿地、ROE 等層面的分化均已兌現(xiàn)，行業(yè)層面，拿地及開發(fā)投資如期下行，核心城市房價依然相對剛性，估值層面，穩(wěn)健房企如期拉大估值優(yōu)勢。未能兌現(xiàn)的預(yù)判主要源于市場下行幅度超預(yù)期，行業(yè)處于風(fēng)險出清階段，集中度、長線資金的關(guān)注、產(chǎn)業(yè)鏈話語權(quán)、新開工復(fù)蘇等都尚需時日。

 

    　　政策：因城施策、房貸利率加速改善，民企紓困勢在必行年初至今，地產(chǎn)銷售、投資延續(xù)了去年下半年的低迷行情。二季度以來城市層面房地產(chǎn)政策放松大幅加碼，城市能級和政策力度持續(xù)升級。展望下半年，不管是從銷售下行的程度，還是開發(fā)投資、土地財政的滯后壓力來看，我們認(rèn)為調(diào)控政策仍有繼續(xù)發(fā)力的空間，具體包括：1）放松政策進(jìn)一步向一線城市的非核心區(qū)域蔓延；2）因城施策與生育、租賃等國家政策導(dǎo)向相結(jié)合；3）若有必要，限購、限貸政策可進(jìn)一步提級加力。房貸利率在央行政策引導(dǎo)下加速下行。融資層面，今年以來房企現(xiàn)金流繼續(xù)承壓，但去年末以來房地產(chǎn)融資政策利好頻出，我們認(rèn)為下半年民企的生存環(huán)境也有望相對改善。

 

    　　2014 年帶來的啟示：迎接政策和銷售的共振

 

    　　目前與上一輪市場基本面處于底部的2014 年周期相比較，相同之處：銷售與成交承壓，政策全面轉(zhuǎn)向。1）銷售和投資龍頭股都面臨嚴(yán)重的困境，2）行業(yè)政策開始解除限制，3）房貸政策逐步寬松，4）融資政策處于寬松通道。不同之處：1）政策定力更強，本輪基本面壓力更大。介入時點上，延后1 個季度，政策尺度上，地方政策相對有所保留。2）經(jīng)濟下滑壓力和疫情影響下，購買力和預(yù)期或更加悲觀。3）民營房企各方面影響遠(yuǎn)大于2014 年周期。參照2014 年周期，政策全面啟動到銷售見底的時滯約2 個季度。從2021H2 的點點星光到2022Q2 的星火燎原，政策寬松預(yù)期明確，疊加基數(shù)效應(yīng)，我們預(yù)計政策與銷售的共振在2022Q3 出現(xiàn)。

 

    　　2022H2 及全年預(yù)判：銷售觸底回升，投資持續(xù)承壓房地產(chǎn)銷售角度，與2021 年末我們的預(yù)期相比較，2022H1 市場低于我們預(yù)期。預(yù)期差主要在于：1、宏觀經(jīng)濟以及疫情影響下需求修復(fù)遲緩；2）部分民企風(fēng)險暴露后再投資積極性大幅下降，因此供需兩端均有所收縮。我們將2022 年全年商品房銷售龍頭股面積及銷售額累計同比增速從同比-9%、-8%，分別下修至-15.5%和-19.7%。投資方面，我們預(yù)判三季度基本面出現(xiàn)趨勢性回升，土地購置費的趨勢性回暖可能在四季度中后期，即重點22 城市第三輪土拍階段。我們將全年新開工面積同比增速由-10%下修至-21.3%，綜合以上預(yù)期，我們維持全年開發(fā)投資同比增速約-6.3%的判斷。

 

    　　風(fēng)險提示：行業(yè)政策風(fēng)險；基本面下行風(fēng)險；部分房企經(jīng)營龍頭股風(fēng)險。

 

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