核心觀點：

 

    　　房企銷售龍頭股：市場降幅邊際企穩(wěn)，龍頭顯著領(lǐng)先行業(yè)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，22 年5 月百強房企實現(xiàn)銷售金額5192 億元，同比下降59.9%，降幅較4 月基本持平，重點跟蹤房企、全國商品房銷售金額同比分別下降54.8%、37.7%，降幅分別收窄1.0cpt、8.9pct，在改善政策落地、疫情影響消減及市場促銷等多重利好因素的共同作用下市場邊際企穩(wěn)。5月多數(shù)重點房企單月及累計銷售規(guī)模同比仍下降，但龍頭房企體現(xiàn)出極強的銷售彈性。在百強整體銷售降幅接近60%的情況下，頭部華潤（同比-19%）、中海（同比-23%）、濱江（同比-18%），表現(xiàn)更優(yōu)。

 

    　　房企拿地：拿地概念股向核心城市集中，央國企積極拓展。根據(jù)公司經(jīng)營公告，5 月10 家樣本房企拿地金額492 億元，同比下降67%，環(huán)比上升50%，其中一二線城市拿地建面占比86%，環(huán)比提升7pct，1-5 月占比則為79%，較21 年、20 年則提升超過20pct，投資持續(xù)向核心城市集中。拿地力度方面，5 月樣本房企金額口徑拿地力度30%，環(huán)比上升7pct，基本只有央國企拿地，其中招商蛇口、首開股份參與上海、北京等核心城市集中供地，單月拿地力度分別達到142%、69%，萬科、中海、保利拿地力度分別為39%、25%、10%，近1 年以來民營房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，央國企幾乎成為土拍市場唯一的競爭者。

 

    　　房企融資概念股：單月融資規(guī)模下行，房企到期壓力依然延續(xù)。22 年5 月，A 股樣本房企實現(xiàn)債權(quán)融資234 億元，環(huán)比下降43%，同比下降49%，融資規(guī)模持續(xù)下行，其中信用債占比提升至69%。到期情況來看，5 月信用債及海外債融資凈流出52 億元，發(fā)行到期比接近1:1，但主要由于本月到期規(guī)模較低，若6 月繼續(xù)延續(xù)5 月發(fā)行規(guī)模，則發(fā)行到期比則僅0.46，預(yù)計22 年6 月至12 月月均到期規(guī)模為1006 億元，約為當前月融資規(guī)模的2 倍，若未來融資環(huán)境維持當前現(xiàn)狀，更多房企將面臨更大的到期壓力。融資成本來看，5 月房企境內(nèi)債權(quán)平均融資成本為3.33%，環(huán)比下降25bp，其中多數(shù)發(fā)行成本均維持低位，而民企融資概念股在政策及主管機構(gòu)的持續(xù)推動下有所改善，但融資成本均有上行。

 

    　　房企估值及投資建議：板塊估值維持低位，穩(wěn)健龍頭具備較大修復(fù)空間。5 月25 日至6 月24 日，A 股申萬房地產(chǎn)板塊指數(shù)當月絕對收益為-0.4%，月相對收益為-10.8%。板塊動態(tài)PE 估值為7.33x，位于歷史50%分位，龍頭房企動態(tài)PE 僅7.19x，隨著供需兩端經(jīng)營環(huán)境持續(xù)改善，強信用+強管控房企優(yōu)勢凸顯強化，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)，關(guān)注運營穩(wěn)健、流動性較好的央國企及優(yōu)質(zhì)綠檔民企。

 

    　　風險提示。公司概念股經(jīng)營公告數(shù)據(jù)與第三方公告數(shù)據(jù)存在一定差異，公司經(jīng)營業(yè)績及盈利情況不及預(yù)期，新冠肺炎對行業(yè)影響超預(yù)期等。

 

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