物業(yè)管理概念股公司的應(yīng)收款,可以視為增長(zhǎng)質(zhì)量的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。我們預(yù)計(jì),2022年中報(bào)物業(yè)管理企業(yè)可能存在應(yīng)收款規(guī)模增加和部分壞賬計(jì)提的壓力,但整體而言規(guī)�？煽�。如果企業(yè)的應(yīng)收款科目絕對(duì)規(guī)模開(kāi)始下降,可能是企業(yè)增長(zhǎng)質(zhì)量提升的標(biāo)志。 

 

    物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)收款存在多種來(lái)源。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收款包括貿(mào)易應(yīng)收款、其他應(yīng)收款、預(yù)付款項(xiàng)及預(yù)付稅項(xiàng)等。其中貿(mào)易應(yīng)收款主要來(lái)自于按包干制進(jìn)行管理的物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)等業(yè)務(wù)過(guò)程。針對(duì)關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款,則可能還另外包含空置費(fèi)、代付物業(yè)費(fèi)等。市場(chǎng)比較關(guān)注城市服務(wù)龍頭股和其他對(duì)公業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的應(yīng)收款。其他應(yīng)收款則通常來(lái)自于招投標(biāo)押金、代付業(yè)主能源費(fèi)、其他押金等。針對(duì)關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)收款,則可能又包含車(chē)位代理業(yè)務(wù)的押金等。預(yù)付款項(xiàng),通常來(lái)自于向供貨商支付的業(yè)務(wù)保證金以及預(yù)付款項(xiàng),但對(duì)于部分有收并購(gòu)的公司,可能也包括為潛在企業(yè)合并支付的股權(quán)保證金。 

 

    2022 年中報(bào)應(yīng)收款壓力可能進(jìn)一步提升。2021 年,樣本企業(yè)應(yīng)收款占營(yíng)收的比重是37%,這較之歷史平均水平已經(jīng)明顯提升,我們預(yù)計(jì)2022 年中報(bào)的應(yīng)收款規(guī)模可能進(jìn)一步提升。其一是,物業(yè)管理費(fèi)通常在下半年集中收繳,每年中期的收繳率本身相較年末低一些。其二是,今年上半年受到疫情封控影響,物業(yè)費(fèi)收繳工作更為困難,我們預(yù)計(jì)疫情導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)平均收繳率下降2-3 個(gè)百分點(diǎn)左右,但這部分欠繳物業(yè)費(fèi)可能在下半年追繳。其三是,部分開(kāi)發(fā)商資金緊張、政府財(cái)政壓力增加,也可能導(dǎo)致上半年的應(yīng)收款增加。 

 

    可能出現(xiàn)新的減值壓力,但整體可控。面對(duì)當(dāng)前趨嚴(yán)的地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)企業(yè)審計(jì)環(huán)境,以及部分企業(yè)確實(shí)與資金緊張開(kāi)發(fā)商有應(yīng)收款往來(lái)的現(xiàn)實(shí),部分物管企業(yè)確實(shí)具備計(jì)提減值的可能。我們認(rèn)為,整體減值壓力可控,一方面是由于在貿(mào)易應(yīng)收款中,大多數(shù)企業(yè)的應(yīng)收款是第三方款項(xiàng),我們統(tǒng)計(jì)的樣本企業(yè)2021 年貿(mào)易應(yīng)收款中第三方占比為68%。另一方面,則是物業(yè)管理企業(yè)賬期普遍較短,我們統(tǒng)計(jì)的樣本企業(yè)平均只有12%的貿(mào)易應(yīng)收款在一年以上。當(dāng)然,在其他應(yīng)收款中,可能也確實(shí)存在一定的計(jì)提壞賬可能,我們統(tǒng)計(jì)的樣本企業(yè)中2021 年其他應(yīng)收款占整體應(yīng)收款的32%,整體規(guī)模不大。 

 

    公司發(fā)展日益獨(dú)立的時(shí)期,也是國(guó)企龍頭競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大的時(shí)期。2022 年上半年所暴露的,部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員、戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)等諸多領(lǐng)域不獨(dú)立的問(wèn)題,在房企出險(xiǎn)的背景下成為壓垮板塊估值的關(guān)鍵。但我們認(rèn)為,物管行業(yè)發(fā)展空間廣闊,龍頭公司業(yè)績(jī)有望高速增長(zhǎng),疫情中消費(fèi)者對(duì)好物業(yè)服務(wù)公司品牌認(rèn)可進(jìn)一步提升,并購(gòu)市場(chǎng)也將從極寒逐漸轉(zhuǎn)暖。國(guó)企具備諸多長(zhǎng)期比較優(yōu)勢(shì)。民企如能?chē)?yán)守業(yè)務(wù)獨(dú)立性,亦有廣闊發(fā)展空間。 

 

    風(fēng)險(xiǎn)因素:部分物管企業(yè)出現(xiàn)較大規(guī)模計(jì)提減值的風(fēng)險(xiǎn);部分物管龍頭股企業(yè)在中報(bào)由于疫情影響,收入和利潤(rùn)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);部分物管企業(yè)不能保證獨(dú)立性的風(fēng)險(xiǎn)。 

 

    投資建議。過(guò)去兩年,在狂飆突進(jìn)中的物業(yè)管理公司的確存在一定發(fā)展隱患,應(yīng)收款增長(zhǎng)的問(wèn)題,其背后既有缺乏應(yīng)收款管理經(jīng)驗(yàn)等業(yè)務(wù)能力的問(wèn)題,也有并購(gòu)過(guò)程中審慎程度不足的問(wèn)題,還有關(guān)聯(lián)方占款的問(wèn)題。我們相信,2022 年中期之后,物管企業(yè)應(yīng)收款的絕對(duì)規(guī)模和相對(duì)占比將迎來(lái)拐點(diǎn),物管企業(yè)龍頭股的盈利增長(zhǎng)質(zhì)量將開(kāi)始恢復(fù)。我們推薦華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)和碧桂園服務(wù)。

 

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