觀點聚焦

 

    　　投資建議

 

    　　我們對2014 年至今物管概念股板塊的基本面演繹、資本市場認知變遷、估值定價與選股審美變化進行復盤，認為在內部物企成長速度均值回歸與外部地產端基本面發(fā)展變化的共同作用下，板塊已到達新的基本面與認知反饋拐點，有必要對板塊價值與風險進行重新審視。

 

    　　理由

 

    　　發(fā)展歷程：資本市場認知歷經“認知初建-投資熱潮-理性回歸”三階段。

 

    　　2014 至2018 年中旬，通過對比有限上市標的，市場龍頭股對具備高質量內生增長能力的頭部企業(yè)給予認可、并逐步開啟價值發(fā)現；2018 至2021 年中旬，板塊上市標的迅速增至50 余家，在地產周期上行、物企“產業(yè)化”進程開啟、資本市場熱潮等多重周期作用下，投資人對物企成長性與確定性高度樂觀，板塊估值超前納入成長預期，市盈率中樞一度由第一階段的20-25 倍抬升至40-45 倍；2021 年中旬至今，多重周期逐步退潮，市場對物企成長性預期回歸理性、對行業(yè)潛在風險和矛盾重新審視，板塊估值在內外部因素共同作用下持續(xù)下行。

 

    　　認知主線：內部圍繞物企“成長性、確定性”，外部圍繞與地產的關系。我們認為資本市場龍頭股對板塊的認知演變圍繞內外兩條主線：內部為物企自身的成長性與確定性，資本市場對內生與外延增長方式、規(guī)模成長空間與成長速度、多元衍生服務發(fā)展可行性等的認知隨物企基本面的演繹而持續(xù)發(fā)展變化，反映到估值上則體現為“頭部企業(yè)價值發(fā)現、估值抬升 – 超前納入樂觀成長預期、板塊估值持續(xù)上行 – 預期理性回歸、估值整體下行”；外部則為對物管與地產關系認知的發(fā)展變化，地產周期上行時期市場傾向于對來自關聯開發(fā)商的業(yè)務與資源支持采取正面態(tài)度，而2021 下半年以來的地產基本面超速下行、部分房企信用事件發(fā)酵則激發(fā)了市場龍頭股對于物企發(fā)展獨立性、經營穩(wěn)定性的擔憂。

 

    　　基本面與認知拐點下，反思行業(yè)中的“變”與“不變”。當下時點，我們認為物企成長速度收斂回歸、地產龍頭股基本面與房企信用修復情況持續(xù)演繹、資本市場納入更多風險因素考量等是物管板塊面臨的諸多“變量”，而板塊“輕資產、現金牛”的優(yōu)良財務屬性、“大行業(yè)、小公司”的長期成長通道與頭部物企不斷謀求成長的主觀能動性則是行業(yè)的“不變”要素�？偨Y而言，我們看好物企的長期投資價值，后續(xù)報告龍頭股中我們將繼續(xù)探討如何在“變化”與“不變”中找尋物企新的“估值錨”。

 

    　　風險

 

    　　開發(fā)端修復幅度及節(jié)奏不及預期；疫情擾動致使業(yè)務發(fā)展不及預期。

 

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