行業(yè)點(diǎn)評(píng)

 

    　　市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇，地產(chǎn)和物業(yè)表現(xiàn)均相對(duì)強(qiáng)勢(shì)。本周申萬(wàn)A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+4.3%，在各板塊中位列第4；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+3.1%，在各板塊中位列第8。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為+2.7%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+0.5%，滬深300 指數(shù)漲跌幅為+1.6%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300 的相對(duì)收益分別為+2.2%和+1.1%。

 

    　　整體土拍熱度低溫，部分城市分化。本周全國(guó)300 城宅地成交建面1935 萬(wàn)┫，單周環(huán)比31%，單周同比-4%，平均溢價(jià)率5%（杭州、寧波等城市集中土拍熱度分化）。2022 年初至今，全國(guó)300 城累計(jì)宅地成交建面22115 萬(wàn)┫，累計(jì)同比-54%；年初至今，華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國(guó)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

 

    　　本周一手房銷售同環(huán)比連續(xù)三周同比為正。本周40 個(gè)城市商品房成交合計(jì)988 萬(wàn)平米，周環(huán)比+40%，周同比+8%，其中：一線城市周環(huán)比+36%，周同比+7%； 二線城市周環(huán)比+43%，周同比+17%；三四線城市周環(huán)比+27%，周同比-38%。

 

    　　本周二手房銷售環(huán)比上升、同比有所下滑。本周17 個(gè)城市二手房成交合計(jì)186 萬(wàn)平米，周環(huán)比+3%，周同比-12%，其中：一線城市周環(huán)比+19%，周同比-30%；二線城市周環(huán)比0%，周同比-2%；三四線城市周環(huán)比+2%，周同比-44%。

 

    　　百?gòu)?qiáng)整體銷售有復(fù)蘇跡象，房企表現(xiàn)有分化。全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企1-6 月累計(jì)全口徑銷售金額34706 億元，同比-51%（降幅較1-5 月收窄2pct）；6 月單月全口徑銷售金額8311 億元，環(huán)比+60%，同比-43%（降幅較5 月單月收窄17pct）。頭部房企銷售復(fù)蘇更為明顯，TOP10、11-30、31-50 和51-100 梯隊(duì)單月同比分別為-36%、-41%、-51%和-54%；不同類型房企復(fù)蘇也有分化，改善產(chǎn)品占比高的房企彈性更大且行業(yè)排名持續(xù)提升，TOP30 房企中華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)5 家單月全口徑銷售金額同比轉(zhuǎn)正。

 

    　　杭州二批次土拍延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，本土民企濱江成最大贏家。杭州2022 年二批次集中土拍供應(yīng)涉宅用地45 宗，全部成交，其中12 宗地塊封頂進(jìn)入“一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)”階段，封頂率27%（一批次為38%），23 宗底價(jià)成交，底價(jià)成交率為51%（一批次為45%）。從拿地房企看，濱江在一批次強(qiáng)勢(shì)拿地后，二批次繼續(xù)發(fā)力，獲取12 宗地塊，權(quán)益投資金額達(dá)216 億元，其他品牌房企中，綠城獲取2 宗，招商、華發(fā)和聯(lián)發(fā)各獲取1 宗，外來(lái)房企少有拿地，本地平臺(tái)公司如蕭山城投等獲取11 宗。我們認(rèn)為自2021 年下半年以來(lái)積極獲取高素質(zhì)土地的房企，其2022 年下半年的推貨量和去化率都有保障，能率先享受市場(chǎng)復(fù)蘇紅利，有望在本輪市場(chǎng)周期中實(shí)現(xiàn)彎道超車。

 

    　　投資建議

 

    　　地產(chǎn)概念股板塊，我們認(rèn)為2021 年下半年以來(lái)積極拿地，且主打改善產(chǎn)品的房企概念股能率先受益于行業(yè)復(fù)蘇，如綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)。物業(yè)板塊，預(yù)計(jì)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的民營(yíng)物企未來(lái)估值將有修復(fù)，推薦碧桂園服務(wù)龍頭股，強(qiáng)房產(chǎn)交易概念股平臺(tái)貝殼也能享市場(chǎng)復(fù)蘇紅利。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企龍頭股出現(xiàn)債務(wù)違約

 

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