摘要：根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，百強房企概念股單月銷售額同比負增速明顯收窄，構(gòu)成上量價齊升，結(jié)合高頻數(shù)據(jù)變化以及當前政策、疫情等宏觀環(huán)境龍頭股變化，判斷在政策相機抉擇、需求回補、下半年推盤放量等共同作用下，百強房企銷量或已見底回升，基本數(shù)據(jù)面或逐步走出最差階段；結(jié)構(gòu)上頭部房企更快回升，TOP10房企單月銷售額同比負增長收窄幅度最大；部分房企6 月銷售大幅改善或轉(zhuǎn)正，如越秀、華潤等單月銷售額同比轉(zhuǎn)正，保利、蛇口等單月銷售額同比僅為個位數(shù)負增長。

 

    根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，6 月單月百強房企銷售額同比負增長明顯收窄，構(gòu)成上量價齊升，其中銷量回升一方面來源于前期政策改善的效果、同時疊加了房企在上半年末加快推盤沖刺以及疫情期間需求回補相關(guān)，價格回升或與一二線銷售市場率先復蘇相關(guān)，結(jié)合高頻數(shù)據(jù)變化以及當前政策、疫情等宏觀環(huán)境龍頭股變化，判斷在政策相機抉擇、需求回補、下半年推盤放量等共同作用下，百強房企銷量或已見底回升，基本數(shù)據(jù)面或逐步走出最差階段。

 

    具體看，百強房企6 月單月銷售額同比較5 月上升17pct 至-43%，單月銷售額同比負增速明顯收窄；單月銷售額環(huán)比為60%，歷史同期18/19/20/21年環(huán)比數(shù)據(jù)分別為36%/31%/33%/13%，對比來看，6 月銷售環(huán)比在近幾年中表現(xiàn)較好；銷售面積同比收窄6pct 至-51%；銷售單價同比上升24pct 至17%。根據(jù)招商房地產(chǎn)政策分析框架，判斷政策或持續(xù)改善，銷售或在三季度出現(xiàn)較為明顯邊際回暖；

 

    結(jié)構(gòu)上看，TOP1-100 房企銷售額同比均明顯回升，其中頭部房企更快回升。TOP10/TOP11-30/ TOP31-50/TOP51-100 房企6 月單月銷售額同比分別變化+19pct/+18pct /+16pct /+11pct 至-36%/-41%/-51%/-54%；（1）22 年6 月單月銷售額同比增速表現(xiàn)為正增長的房企有4 家，依次是越秀、濱江、遠洋、華潤；表現(xiàn)為僅個位數(shù)負增長的房企有4 家，依次是保利、中鐵、金茂、蛇口；

 

    （2）22 年1-6 月累計銷售額增速均表現(xiàn)為負增長，其中越秀、遠洋、濱江、華潤、大悅城等銷售額同比增速相對較高；（3）22 年6 月單月銷售額同比增速較上月改善的有金茂、越秀、華僑城、濱江、遠洋等33 家房企；（重點跟蹤房企樣本39 家）

 

    百強房企銷售面積同比增速變化與高頻數(shù)據(jù)大致相符，預計6 月份統(tǒng)計局全國銷售面積同比負增長或邊際改善。據(jù)高頻銷售數(shù)據(jù)顯示，36 城6 月前四周銷售套數(shù)同比為-25%，較上月單月同比負增長收縮29pct；

 

    配置建議：低斜率復蘇下房地產(chǎn)板塊應(yīng)布局穩(wěn)健型標的而非博弈資產(chǎn)救贖型標的。當前周期特征下，并不具備過去房價龍頭股大幅上漲救贖劣質(zhì)資產(chǎn)的條件，“高質(zhì)量”周轉(zhuǎn)的“管理紅利”模式或具備護城河優(yōu)勢。在此基礎(chǔ)上建議關(guān)注：a.“穩(wěn)增長”主線下 “持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”龍頭 “招保萬金中華龍” （【招商蛇口】【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團】

 

    【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團】）；b.銷售復蘇后貨值彈性較大的地方區(qū)域型國企，如【建發(fā)股份】等；c.精選“有質(zhì)量的杠桿”的高杠桿民企，等到銷售右側(cè)確立明顯可布局；d.資源型公司仍可獲穩(wěn)健回報，如【華僑城A】等。

 

    風險提示：疫情龍頭股反復超預期，政策改善不及預期，銷售下滑超預期，市場流動性改善不及預期，海外流動性收緊超預期等。

 

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