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    　　事件

 

    　　國家統(tǒng)計局公布2022 年1-6 月房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)字。

 

    　　評論

 

    　　6 月商品房銷售同比跌幅明顯收窄，但3 季度或存在二次探底風(fēng)險。6 月全國商品房銷售概念股面積和金額分別同比下降18%和21%，均較5 月（-32%和-38%）明顯收窄，該趨勢與高頻口徑銷售數(shù)據(jù)（6 月-30% vs 5 月-54%）也保持一致，我們認(rèn)為這主要是由于前期金融端和行業(yè)概念股端的需求支持政策逐漸起效以及推盤量季節(jié)性走高。往前看，盡管3 季度起基數(shù)明顯走低，但考慮到近期居民購房情緒或受到?jīng)_擊，我們認(rèn)為不排除新房銷售二次探底、復(fù)蘇慢于預(yù)期的可能。我們此前在《房地產(chǎn)2H22 策略：大浪淘沙，曙光初現(xiàn)》中對后市基本面走勢提出3 種情景預(yù)測，若3 季度銷售修復(fù)乏力，則可能向悲觀情景演繹，全年銷售面積和金額同比下降18%和24%（1-6 月累計同比下降22%和29%），但實際走勢仍須視供給側(cè)（尤其是“保交樓”）的相關(guān)努力和進(jìn)展而定。

 

    　　6 月房地產(chǎn)投資相關(guān)指標(biāo)同比跌幅均走闊，房企信用端舉措亟待推進(jìn)。6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、新開工面積、施工面積凈增量同比跌幅均有不同程度走闊（6 月-9.4%、-45%和-48% vs 5 月-7.8%、-42%和-40%），我們認(rèn)為企業(yè)信用風(fēng)險仍是壓制投資端指標(biāo)修復(fù)的最重要原因。往前看，考慮到3 季度為房企信用債到期高峰，如果居民購房觀望情緒走高、新房銷售持續(xù)承壓，則將對房企現(xiàn)金流形成額外壓力，信用事件發(fā)酵可能進(jìn)一步壓制實體市場復(fù)蘇，投資相關(guān)指標(biāo)的修復(fù)或須遲至明年年中；如果供給側(cè)圍繞應(yīng)對房企信用風(fēng)險的相關(guān)政策能夠有所推進(jìn)，或有望阻滯潛在負(fù)向循環(huán)的形成。

 

    　　6 月房企到位資金同比跌幅收窄，銷售回款改善但其他來源資金仍弱。6 月房企到位資金同比下降24%，跌幅較5 月（-33%）明顯收窄，其中銷售改善是主要原因，6 月定金及預(yù)收款和個人按揭貸款同比跌幅收窄至-31%和-20%（5 月-49%和-34%），但國內(nèi)貸款同比跌幅仍處于底部（6 月-32% vs5 月-34%），自籌資金同比跌幅也進(jìn)一步加深（6 月-18% vs 5 月-13%）。

 

    　　短期A/H地產(chǎn)股波動性或加強(qiáng)，中期仍以優(yōu)質(zhì)龍頭房企為主。近期居民購房情緒再受壓制，后市銷售修復(fù)的不確定性有所增強(qiáng)，疊加3 季度企業(yè)信用債到期較為密集，民營房企現(xiàn)金流壓力短期或有加強(qiáng)，但后市走勢仍須觀察供給側(cè)相關(guān)舉措的推出節(jié)奏和執(zhí)行效果，我們預(yù)計短期A/H地產(chǎn)股受情緒影響波動性可能加強(qiáng)。中期維度上我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)龍頭房企仍將更多受益于基本面邊際修復(fù)，長期演繹出集中度提升邏輯的確定性仍在，建議擇機(jī)逢低吸納：A股-保利概念股、濱江、招蛇龍頭股、金地、萬科、華發(fā)；H股-華潤、中海、越秀、綠城、宏洋、美置；物管板塊-保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活。

 

    　　風(fēng)險

 

    　　政策變化或基本面修復(fù)不及預(yù)期；房企龍頭股信用端加速惡化；疫情影響超預(yù)期。

 

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