投資要點(diǎn)

 

    本周（2022.7.9-2022.7.15，下同）：房地產(chǎn)龍頭股板塊（SW）漲跌幅-6.07%，同期滬深300、萬(wàn)得全A 指數(shù)漲跌幅分別為-4.07%，-3.00%，超額收益分別為-2.00%、-3.07%。

 

    房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：（1）房產(chǎn)市場(chǎng)龍頭股：本周60 城新房成交面積361.5萬(wàn)平，環(huán)比-6.4%，同比-44.1%；2022 年7 月1 日-7 月15 日累計(jì)成交817.0 萬(wàn)平，同比-45.1%；2022 年累計(jì)成交10980.6 萬(wàn)平，同比-43.6%。

 

    20 城二手房成交面積163.9 萬(wàn)平，環(huán)比+8.4%，同比-1.42%；2022 年7月1 日-7 月15 日累計(jì)成交341.0 萬(wàn)平，同比-7.86%；2022 年累計(jì)成交3260.9 萬(wàn)平，同比-36.3%。16 城新房累計(jì)庫(kù)存10147.6 萬(wàn)平，環(huán)比+1.3%，同比+9.0%。16 城新房去化周期為12.9 個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)+0.1 個(gè)月，同比變動(dòng)+5.2 個(gè)月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為11.4 個(gè)月、12.8 個(gè)月、29.4 個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)-0.1 個(gè)月、+0.2 個(gè)月、+1.0 個(gè)月。

 

    （2）土地市場(chǎng)：2022 年7 月11 日-2022 年7 月17 日，百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量環(huán)比-9.1%，同比-47.6%；供應(yīng)土地建筑面積環(huán)比-1.5%，同比-54.6%。

 

    百城土地成交建筑面積環(huán)比-10.5%，同比-56.8%；成交樓面價(jià)環(huán)比-2.0%、同比-33.0%；土地溢價(jià)率環(huán)比+0.7pct，同比-6.0pct。

 

    重點(diǎn)政策：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-6 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)。1-6 月商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額累計(jì)同比降幅2022 年首次收窄，6 月環(huán)比增長(zhǎng)超65%。1-6月商品房概念股銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額累計(jì)同比降幅均出現(xiàn)2022 年以來(lái)首次收窄，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)暖階段。6 月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)均超65%，增速均較5 月擴(kuò)約40pct，同比分別下降18.3%、20.8%，單月降幅較上月分別收窄13.5、16.9pct，商品住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)超65%，市場(chǎng)邊際持續(xù)改善。地方政策方面，本周多地發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管政策。深圳市龍崗區(qū)人民政府指出加強(qiáng)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，排查項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患；7 月14 日西安市住建局明確商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管；商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過(guò)總額的50%。“停貸潮”事件意味著更大的政策優(yōu)化空間，或會(huì)促使各地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，利于購(gòu)房者信心回復(fù)。

 

    周觀點(diǎn)：政策已處發(fā)酵階段，仍有優(yōu)化空間，地產(chǎn)反彈基礎(chǔ)不斷成熟。

 

    2022 年上半年超180 城優(yōu)化房地產(chǎn)政策，政策出臺(tái)頻次近500 次，一線開(kāi)啟結(jié)構(gòu)性放松，二三四線放松持續(xù)加碼。6 月銷(xiāo)售額同比降幅收窄，環(huán)比增長(zhǎng)超60%，優(yōu)于近年6 月歷史同期表現(xiàn)，回暖復(fù)蘇信號(hào)較明確。

 

    貝殼統(tǒng)計(jì)的6 月全國(guó)首套房貸平均利率4.42%，環(huán)比下降49 個(gè)BP，是2014 年以來(lái)最快的幾次下降之一。近日停貸事件意味著更大政策優(yōu)化空間，隨著供需兩端政策加碼放松，居民購(gòu)房信心逐漸回復(fù)，未來(lái)2-3個(gè)月銷(xiāo)售或?qū)⑹荲 型回暖。中長(zhǎng)期看，隨著風(fēng)險(xiǎn)房企收縮，更多資源概念股整合機(jī)會(huì)和購(gòu)買(mǎi)力向高信用頭部公司集聚。建議關(guān)注：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；2）物業(yè)管理：新大正、招商積余、南都物業(yè)；3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：我愛(ài)我家。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷(xiāo)售不及預(yù)期；行業(yè)概念股信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

 

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