6 月銷(xiāo)售復(fù)蘇，但未來(lái)修復(fù)路徑較之前更加曲折。2022 年1-6 月，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額增速分別為-22.2%、-28.9%；6 月單月，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額增速分別為-18%、-21%，較上月+14pct、+17pct，環(huán)比增速分別為66%、68%，6 月銷(xiāo)售進(jìn)一步出現(xiàn)復(fù)蘇。6 月銷(xiāo)售出現(xiàn)修復(fù)主要有以下幾點(diǎn)原因：1）政策組合拳效果開(kāi)始顯現(xiàn)；2）房企沖半年度業(yè)績(jī)6月集中推盤(pán)，供給放量。近期部分城市的停貸事件逐步發(fā)酵，再次打擊了購(gòu)房者的信心，同時(shí)房企的信用擴(kuò)張將再次受阻，正如我們之前強(qiáng)調(diào)的，本輪銷(xiāo)售的復(fù)蘇會(huì)比之前更加艱難和曲折，從我們跟蹤的30 城新房銷(xiāo)售來(lái)看，7 月上旬銷(xiāo)售面積同比增速-44.0%，環(huán)比增速-5.1%，7月銷(xiāo)售再次走弱。

 

    土地成交處于歷史最低迷時(shí)期。2022 年1-6 月，土地購(gòu)置概念股面積、土地成交價(jià)款同比分別下降48.3%、46.3%。6 月單月土地購(gòu)置面積增速為-52%，較上月下降10pct，受資金和銷(xiāo)售預(yù)期的影響，土地成交依舊十分低迷。6 月百城土地溢價(jià)率4.25%，較上一個(gè)月+2.1pct，從今年首輪土拍的結(jié)果來(lái)看，各城市出讓優(yōu)質(zhì)地塊比例加大，并且拿地主力以央國(guó)企為主，我們認(rèn)為這些強(qiáng)信用房企將率先迎來(lái)盈利修復(fù)。

 

    開(kāi)工、施工、竣工齊下探。2022 年1-6 月，新開(kāi)工面積同比下降34.4%，6 月單月增速為-45%；1-6 月施工面積累計(jì)同比下降2.8%，為歷史上首次轉(zhuǎn)負(fù)，6 月單月增速為為-48%，在銷(xiāo)售回款困難的影響下，施工開(kāi)展受阻，停貸事件若繼續(xù)發(fā)酵，政策則會(huì)較快出臺(tái)“保交付”，施工仍有一定支撐；竣工面積累計(jì)同比下降21.5%，6 月單月增速為-40.7%，竣工下降主要系疫情和資金影響了竣工進(jìn)程。

 

    開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)走低，單月降幅擴(kuò)大。2022 年1-6 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比減少5.4%，6 月單月投資增速為-9.4%，降幅較上月擴(kuò)大1.6%，由于土地成交和施工雙雙下行之下，開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)下臺(tái)階，三季度內(nèi)預(yù)計(jì)仍將持續(xù)處于下行趨勢(shì)。

 

    到位資金降幅收窄，主要得益于銷(xiāo)售邊際復(fù)蘇。6 月單月，到位資金增速為-24%，較上月降幅收窄9pct。其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別為-32%、-17%、-20%、-31%，分別較上月+2pct、-4pct、+14pct、+18pct，定金及預(yù)收款修復(fù)程度最大，主要得益于銷(xiāo)售邊際復(fù)蘇。

 

    投資建議：目前行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)在于銷(xiāo)售能否復(fù)蘇以及房企盈利能否修復(fù)，目前最關(guān)鍵的是恢復(fù)市場(chǎng)信心，我們認(rèn)為政策更大程度的實(shí)質(zhì)性寬松已經(jīng)在途，6 月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)雖然出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但本輪銷(xiāo)售的修復(fù)會(huì)較之前更加艱難和曲折；土拍市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊比例加大，溢價(jià)率處于歷史低位，中長(zhǎng)期來(lái)看，土地市場(chǎng)的良好環(huán)境將促使強(qiáng)信用房企盈利率先企穩(wěn)。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口龍頭股（001979）、濱江集團(tuán)（002244）、龍湖集團(tuán)(0960.HK)。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

 

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