核心要點(diǎn)：

 

    6 月銷售回暖，但復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不牢固

 

    1-6 月商品房銷售面積同比-22.2%，降幅收窄1.4 個(gè)百分點(diǎn)；商品房概念股銷售金額同比-28.9%，降幅收窄2.6 個(gè)百分點(diǎn)。6 月單月商品房銷售面積同比-18%、環(huán)比+66%，同比降幅收窄14 個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，一線和二線城市呈現(xiàn)較快復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，6 月銷售面積接近2021 年同期水平，但三線城市仍面臨較大壓力，低于2018 年以來的同期水平。我們認(rèn)為6 月市場(chǎng)回暖主要得益于部分區(qū)域疫情緩解，開發(fā)商推盤增加，同時(shí)疊加房貸利率下降及限購、限貸放松等政策刺激，購房需求得到釋放。然而，從30 個(gè)大中城市的高頻數(shù)據(jù)來看，7 月前兩周銷售面積回落明顯，環(huán)比下降50%，居民購房意愿仍然偏弱，以及近期的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)一步延緩了行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程。

 

    到位資金概念股同比降幅收窄，但資金面仍然偏緊

 

    1-6 月到位資金同比下降25.3%（收窄0.5pct），6 月單月同比下降24%（收窄9.8pct）。其中6 月定金及預(yù)收款同比下降31%，個(gè)人按揭貸款同比下降20%，降幅較上月大幅收窄，主要得益于銷售回暖；國內(nèi)貸款同比下降32%（收窄1.9pct），自籌資金同比下降17%（擴(kuò)大4.2pct），可見房企融資端仍然面臨較大壓力，目前銷售的修復(fù)程度并不足以緩解資金緊張局面。

 

    6 月拿地、新開工及投資繼續(xù)走弱

 

    1-6 月房地產(chǎn)投資同比下降5.4%，降幅擴(kuò)大1.4pct；6 月單月同比下降9.4%，降幅擴(kuò)大1.6pct。1-6 月房屋新開工面積同比下降34%，房屋施工面積下降2.8%，房屋竣工面積同比下降21.5%，同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。1-6 月土地購置面積同比下降48%，成交價(jià)款同比下降46%，降幅分別擴(kuò)大3pct、18pct。6月單月土地購置面積、新開工同比降幅分別擴(kuò)大10pct、3pct。由于需求端復(fù)蘇緩慢、融資端不暢，導(dǎo)致房企投資拿地和新開工意愿持續(xù)下降，而且“保交樓”壓力下對(duì)新開工也有壓制，因此預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)承壓。

 

    土地成交面積同比下滑，溢價(jià)率小幅回升

 

    6 月100 大中城市土地供應(yīng)和成交建筑面積分別同比+9%、-6%；其中，住宅用地供應(yīng)和成交建面分別同比-6%、-42%。6 月土地成交溢價(jià)率4.2%，環(huán)比上升2pct。此外，部分城市已完成今年第二批次集中供地，雖然流拍率有所下降，但國企和央企仍然是拿地主力，土地市場(chǎng)熱度仍然偏低。

 

    投資建議

 

    雖然6 月銷售面積同環(huán)比顯著改善，但7 月以來有所回落。同時(shí)，6 月拿地、新開工及投資概念股同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，需求端疲軟及融資概念股端受限是制約房企拿地投資意愿的主要因素，需求端的信心修復(fù)需要進(jìn)一步的寬松政策支持。7 月以來各城市寬松政策繼續(xù)加碼，限購、限貸持續(xù)放松，行業(yè)基本面有望在下半年逐步修復(fù)。建議關(guān)注信用風(fēng)險(xiǎn)較低且投資能力強(qiáng)的龍頭房企。維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    調(diào)控政策不及預(yù)期；市場(chǎng)銷售持續(xù)下行風(fēng)險(xiǎn)；信用風(fēng)險(xiǎn)概念股進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

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