行業(yè)追蹤（2022.7.17-2022.7.23）

 

    多因素驅(qū)動(dòng)下70 城商品住宅價(jià)格邊際改善

 

    21 年以來70 城新建、二手住宅價(jià)格環(huán)比增速均呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑走勢(shì)，新建商品住宅龍頭股價(jià)格自21 年1 月環(huán)比+0.3%至2021 年5 月達(dá)+0.5%的高點(diǎn)，之后轉(zhuǎn)入下行通道，21 年9 月進(jìn)入負(fù)區(qū)間后降幅不斷擴(kuò)大，22 年4 月后環(huán)比跌幅出現(xiàn)收窄。整體來看，70 大中城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)與成交量具備較強(qiáng)一致性，4 月以來房貸利率下調(diào)、限購限貸放開等寬松政策帶動(dòng)成交量回升，疊加6 月各地疫情影響減弱，市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)至價(jià)格端實(shí)現(xiàn)環(huán)比增速邊際改善。

 

    各能級(jí)6 月房?jī)r(jià)均有修復(fù)，三線城市復(fù)蘇緩慢

 

    21 年以來各能級(jí)二手房概念股價(jià)格增速變化趨勢(shì)整體相仿。其中，一線城市價(jià)格波動(dòng)性較強(qiáng)，在回落及復(fù)蘇階段均維持較高斜率；環(huán)比增速于21 年12 月率先轉(zhuǎn)正，22 年后始終保持正增長(zhǎng)，展現(xiàn)出良好韌性。二線城市則因城市間基本面差異較大呈現(xiàn)震蕩走勢(shì)。三線城市二手房環(huán)比于21 年7 月率先轉(zhuǎn)負(fù)，后價(jià)格持續(xù)下行；盡管6 月伴隨成交回暖降幅有所收窄，但受制于較弱城市基本面及7 月極端事件對(duì)市場(chǎng)信心的影響，我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)三四線城市房?jī)r(jià)下行壓力仍將延續(xù)。

 

    46 城二手房?jī)r(jià)低于21 年初，一線城市累計(jì)漲幅領(lǐng)先6 月疫后強(qiáng)需求支撐下一線城市新房?jī)r(jià)格全線上漲。二線城市及省會(huì)城市持續(xù)分化，如成都等熱點(diǎn)城市得益于近期地方政府多項(xiàng)需求側(cè)優(yōu)化政策，市場(chǎng)熱度提振明顯；如哈爾濱、長(zhǎng)春等北方城市受人口及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素持續(xù)影響，環(huán)比下滑顯著。三線城市整體復(fù)蘇進(jìn)度緩慢，多數(shù)房?jī)r(jià)仍處探底過程。對(duì)比21 年1 月二手房?jī)r(jià)格，22 城當(dāng)前二手房?jī)r(jià)高于21 年初水平，46 城低于21 年初水平，房?jī)r(jià)調(diào)控政策效果明顯；其中，北京、成都、海口、上海、廣州、杭州累計(jì)漲幅領(lǐng)先；牡丹江、哈爾濱、安慶累計(jì)跌幅領(lǐng)先。

 

    整體來看，一線核心城市概念股及具備人才、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)復(fù)蘇力度走強(qiáng)，未來有望憑借都市圈虹吸效應(yīng)維持較高市場(chǎng)關(guān)注度，房?jī)r(jià)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定；而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)老化、資源枯竭、人口凈流出的城市則將承受行業(yè)不確定性帶來房?jī)r(jià)波動(dòng)，城市間房?jī)r(jià)分化持續(xù)加劇。我們認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)修復(fù)取決于宏觀基本面復(fù)蘇情況及政策優(yōu)化的實(shí)際效果，同時(shí)在 “三穩(wěn)”政策調(diào)節(jié)下，中長(zhǎng)期伴隨居民購房信心的恢復(fù)，各地房?jī)r(jià)有望逐步達(dá)到穩(wěn)定合理區(qū)間。

 

    7 月新房成交下滑，二手房成交改善

 

    新房市場(chǎng)本周成交436 萬平，月度同比-36.61%，相較上月下降26.19pct；累計(jì)庫存16549 萬平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場(chǎng)本周成交176萬平，月度同比-6.43%，相較上月改善7.59pct。土地市場(chǎng)本周成交建面3843 萬平，滾動(dòng)12 周同比-25.03%；成交總額1487 億元，滾動(dòng)12 周同比-50.06%；全國平均溢價(jià)率+2.85%，滾動(dòng)12 周同比-11.14pct。

 

    本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)+2.00%，較上周提升8.06pct，漲幅排名13/31，領(lǐng)先滬深300 指數(shù)2.24pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)-1.54%，較上周提升7.12pct，漲幅排序11/11，跑輸恒生指數(shù)3.07pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-2.32%，較上周提升11.60pct。

 

    把握基本面復(fù)蘇的交易價(jià)值與銷售彈性的超預(yù)期分化投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。持續(xù)推薦：1）優(yōu)質(zhì)龍頭：

 

    中國海外發(fā)展、金地集團(tuán)、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口；2）優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)：

 

    新城控股、旭輝控股集團(tuán)；3）優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：首開股份、華發(fā)股份、金融街、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、綠城中國等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延；行業(yè)銷售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期

 

數(shù)據(jù)推薦

最新投資評(píng)級(jí)目標(biāo)漲幅排名上調(diào)投資評(píng)級(jí) 下調(diào)投資評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)關(guān)注度行業(yè)關(guān)注度股票綜合評(píng)級(jí)首次評(píng)級(jí)股票