【每日一問】今年首批集中土拍龍頭股的最大贏家是誰？

 

    今年首批重點城市集中土拍提質(zhì)縮量，整體熱度略好于去年二、三批次，流拍率下降。截止6 月底，22 城首輪土拍已經(jīng)全部收官，并且已有17 個城市完成了二輪土拍。縱觀各地首批集中土拍表現(xiàn)來看，得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。但是不同區(qū)域之間的分化依舊顯著，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)熱點板塊之外，大多數(shù)地塊仍需“央國企”托底。22 城首批集中土拍合計成交金額4964 億元，成交建面3896 萬平，成交量較去年首批腰斬（成交建面較去年首批下降63%）；樓面龍頭股均價1.27 萬元/平，高于去年（去年三批集中土拍樓面均價分別為9993 / 9594 / 10169 元/平）；底價成交率為61.6%，較去年第二、三批顯著下降12、15 個百分點；觸頂成交率為22.5%，較去年二、三批均提升了10 個百分點；流拍率僅9.2%，較去年二、三批下降了4.1、3.3 個百分點；平均溢價率為3.9%，高于去年第二、三批的3.6%、1.9%。

 

    從城市角度來看，1）滬杭土拍金龍頭股額遠高于其他城市。上海、杭州、北京、成都、廣州為成交總價排名前五的五個城市，分別為879、828、480、393、341 億元。2）多城拿出優(yōu)質(zhì)地塊吸引競拍者。去年下半年以來，受房企資金緊張、銷售景氣度低迷等不利因素的影響，房企拿地?zé)崆橐步档奖�點。為了吸引房企拿地，各地紛紛調(diào)整土地出讓條件，且拿出了優(yōu)質(zhì)的地塊以吸引買方。以廈門為例，首批次總計10 宗宅地，其中島內(nèi)供應(yīng)地塊數(shù)量達5 宗，因此廈門的樓面均價也高達2.51 萬元/平，超過了上海、深圳這兩個一線城市。再比如廣州此次共計掛牌18 宗地，中心區(qū)海珠區(qū)和荔灣區(qū)各有2 宗宅地，且均為地鐵上蓋或江景靚地，而去年流拍率比較高的外圍區(qū)域，此次供地數(shù)量明顯減少，從化區(qū)則直接不參與本輪供地。3）各城熱度分化明顯。其中，深圳最為熱門，全部地塊均觸頂成交，平均溢價率高達15%。其次合肥、上海、杭州也有超過30%的地塊觸頂成交，合肥、廈門、杭州的溢價率也分別高達11.2%、7.0%、6.6%。合肥熱度較高主要是因為規(guī)則的松綁，對于地塊的限價都有一定程度抬升，同時配建租賃和相關(guān)配套的代建大大減少。而濟南、天津則較為冷清，有30%以上地塊流拍。

 

    從整體房企角度來看，民企拿地節(jié)奏進一步放緩，國企拿地態(tài)勢維持強勢；TOP30 龍頭房企拿地占比顯著上升。

 

    從拿地企業(yè)來看，地方國企、央企、民企按照全口徑拿地建面分別占比50%、20%和30%，按照全口徑拿地金額分別占比45%、24%和30%。民企拿地占比較2021 年第三批的39%（按拿地建面）有所下降，民企拿地顯著放緩得到確認。央企國企主導(dǎo)土拍的趨勢繼續(xù)延續(xù)。不過有部分民企開始調(diào)整拿地策略，聚焦核心高質(zhì)量地塊，溢價率相對較高，樓面均價相對不低。我們可以明顯看到央企以最低的平均溢價率（1.03%）獲取了相對更高樓面均價的地塊（15961 元/平）；地方國企的溢價率與樓面均價分別為1.27%和11716 元/平，樓面均價處于最低水平，仍在一些熱度比較低的城市起到托底作用；民企獲取地塊的平均溢價率最高，為3.18%，樓面均價處于央企與地方國企之間（13324 元/平），具備一定資金實力的民企更加注重對高質(zhì)量地塊的獲取，以便提升資產(chǎn)質(zhì)量與銷售情況。按照房企銷售規(guī)模劃分，本輪土拍中Top30 房企拿地數(shù)量占比較去年第三批大幅上升14 個百分點至24%，龍頭房企的拿地積極性有所提升。

 

    拿地金額靠前的仍然以央國企為主。本輪拿地金額排名靠前的房企有建發(fā)、中海、綠城、招蛇、保利、濱江、萬科、華潤置地、廈門國貿(mào)，以央國企為主。其中建發(fā)、中海、綠城分別以370、310、245 億排名前三。濱江為首次進入拿地前十。十家房企累計拿地金額達到2181 億元，占比高達35%。保利、華潤、中海、招蛇、綠城、萬科六家房企在去年的集中土拍中拿地金額也位居前十的行列，整體集中土拍的投資力度較大同時能保持相對平穩(wěn)的投資節(jié)奏。

 

    從房企概念股布局情況來看，1）中海、保利、建發(fā)投資布局最廣，進駐了7~8 個城市。TOP30 房企中，拿地城市數(shù)量在5 個及以上的房企有中海、保利、建發(fā)、萬科、龍湖。拿地城市數(shù)量在2-4 個的房企：華潤、招蛇、金地、金茂、綠城等。拿地城市數(shù)量在1 個的房企：濱江、旭輝、遠洋、碧桂園等。2）濱江、綠城是最注重深耕大本營的房企，單城拿地金額分別高達193、122 億元，主要是增加最核心城市的土地儲備。

 

    當(dāng)前房企在拿地龍頭股投資方面，最注重流動性（即去化較好、需求強的城市）及利潤率。我們計算的重點22 城中，兼具流動性和利潤空間的城市為深圳、上海、杭州、長沙、寧波，以上五個城市2022 年6 月末的商品住宅去化周期分別為9.8、5.5、10.4、11.8、12.3 個月，2022 年6 月的開盤去化率分別為53%、68%、81%、57%、40%。我們測算的靜態(tài)毛利率分別為68.4%、53.4%、47.9%、42.7%、41.2%。在這五個城市布局較多的房企為萬科（深圳、寧波、杭州）、中海（寧波、長沙）、建發(fā)（上海、杭州）、招蛇（上海、長沙）、保利（上海、寧波）、華潤（深圳、長沙）。其中在杭州市場本地企業(yè)拿地較多，濱江、綠城、眾安、中天美好都獲得了較多地塊。我們認為今年隨著集中供地競拍細則整體完善，房企的利潤空間有改善的預(yù)期。整體來看，去化速度快、強需求、利潤率高的地方仍是房企參與集中土拍的首選城市。

 

    【今日收評】

 

    從大盤表現(xiàn)來看，今日（7 月26 日）申萬房地產(chǎn)板塊上漲3.82%，相對滬深300 收益率3.03%；恒生地產(chǎn)板塊上漲2.43%，相對恒生指數(shù)收益率為0.76%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企漲跌幅均值分別為4.75%、3.02%、3.37%。今日中房協(xié)在杭州舉辦“房地產(chǎn)紓困項目與金融機構(gòu)對接洽談會”，目前房地產(chǎn)最大的預(yù)期在于紓困政策，例如鼓勵A(yù)MC 及國資參與相關(guān)項目的收并購或重組等。為了穩(wěn)住當(dāng)前市場脆弱的信心，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，政策有望進入新一輪釋放期，房企紓困力度與購房需求放松都有望進一步加強，在政策預(yù)期提升后，地產(chǎn)板塊連續(xù)兩日形成較強反彈。中交地產(chǎn)、嘉凱城、三湘印象等個股漲停，其中中交地產(chǎn)為AMC概念股，今日AMC 概念上漲1.18%。

 

    從個股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為6.27%，排名前三是陽光城、中南建設(shè)、招商蛇口，漲幅分別為9.91%、9.84%、8.38%，金地集團、濱江集團、保利發(fā)展?jié)q幅也均超5%。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為5.32%，排名前三是旭輝控股集團、碧桂園龍頭股、中國金茂，漲幅分別為16.74%、13.41%、4.89%。今日在板塊利好帶動下，主流房企集體上漲，漲幅較大的集中為政策更加明朗后的彈性反轉(zhuǎn)標(biāo)的。

 

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