事件：7 月28 日中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。

 

    會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展做出重要指示。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子龍頭股是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

 

    相比4 月29 日會(huì)議，本次會(huì)議房地產(chǎn)信息龍頭股相關(guān)變化在于：

 

    1）“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”被放置“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”

 

    之前。4 月相關(guān)提法是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。該提法4 月放置在房地產(chǎn)相關(guān)信息最后。

 

    2）堅(jiān)持4 月關(guān)于房地產(chǎn)需求側(cè)相關(guān)表態(tài)，重申“支持剛性和改善性住房需求”。

 

    3）新增提法主要是“因城施策用足用好政策工具箱”，“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

 

    4）4 月提到的“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”本次會(huì)議中未再涉及。

 

    1H 行業(yè)大幅下行背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)龍頭股市場(chǎng)意義重大。

 

    1）上半年數(shù)據(jù)下行較快。1-6 月房地產(chǎn)開發(fā)投資概念股累計(jì)同比下降5.35%；商品房銷售金額同比下降28.9%，土地購置面積同比下降48.3%，新開工同比下滑34.4%。我們認(rèn)為當(dāng)前時(shí)點(diǎn)把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)放在首位提法，有利于2H 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定工作。

 

    2）2H 穩(wěn)定地產(chǎn)大盤，有利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。4 月以來，監(jiān)管層對(duì)剛性需求支持力度較大，尤其在5 月央行推動(dòng)首套房房貸利率下限下降20 個(gè)基點(diǎn)，減輕購房者房貸壓力。考慮本次會(huì)議繼續(xù)同時(shí)強(qiáng)調(diào)支持“剛性和改善性住房需求”。后階段對(duì)改善性住房需求的扶持政策的預(yù)期可以更積極。

 

    提高“保交樓”站位，有利化解行業(yè)債務(wù)，保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。我們認(rèn)為“保交樓/化債務(wù)/穩(wěn)增長(zhǎng)”本身屬于同一邏輯鏈。當(dāng)前保交付核心在于處理項(xiàng)目端各類資金和債務(wù)問題，合理解決以上問題既是保障民生需求、同樣也是從微觀端以項(xiàng)目為中心解決行業(yè)債務(wù)，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工，保障2H 投資增速和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)鍵。本次高層會(huì)議新增相關(guān)提法，提高各層面對(duì)“保交樓”重視程度。未來市場(chǎng)可密切關(guān)注實(shí)際操作層面各部委和地方具體落實(shí)程度。

 

    投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)的大環(huán)境沒有改變，優(yōu)質(zhì)公司相對(duì)其它房企的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值將會(huì)越加突出。建議關(guān)注：1）開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股；H 股-中國(guó)海外發(fā)展、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)；2）商住類：華潤(rùn)置地龍頭股、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）物業(yè)類：碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余；4）文旅類-華僑城A。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨基本面失速風(fēng)險(xiǎn)。

 

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