市場(chǎng)表現(xiàn)

 

    　　上證指數(shù)本周+1.30%，收?qǐng)?bào)于3269.97 點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板指本周-0.84%，收?qǐng)?bào)2737.31 點(diǎn)；滬深300 本周-0.24%，收?qǐng)?bào)于4328.23 點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊+2.00%，在31 個(gè)行業(yè)內(nèi)位列第13 位。

 

    　　新房成交龍頭股：成交面積同比-28.4%，環(huán)比+1.0%

 

    　　本周（7.15-7.21），我們重點(diǎn)跟蹤的32 城一手房成交概念股面積合計(jì)約284萬(wàn)方，同比-28.4%，環(huán)比+1.0%。其中，一線（4 城）一手房合計(jì)成交面積71 萬(wàn)方，同比+18.1%、環(huán)比-4.7%；二線（14 城）一手房合計(jì)成交面積162 萬(wàn)方，同比-29.7%、環(huán)比-0.2%；三線（14 城）一手房合計(jì)成交面51 萬(wàn)方，同比-51.9%、環(huán)比+14.5%。

 

    　　二手房成交：成交面積同比-21.5%，環(huán)比-8.6%本周（7.15-7.21），我們重點(diǎn)跟蹤的16 城二手房成交面積合計(jì)約114萬(wàn)方，同比-21.5%，環(huán)比-8.6%。其中，一線（2 城）二手房合計(jì)成交面積27 萬(wàn)方，同比-34.0%、環(huán)比-15.1%；二線（8 城）二手房合計(jì)成交面積59 萬(wàn)方，同比-2.9%、環(huán)比-0.4%；三線（6 城）二手房合計(jì)成交面積28 萬(wàn)方，同比-35.9%、環(huán)比-17.1%。

 

    　　新房庫(kù)存：庫(kù)存面積環(huán)比+0.81%，去化周期12.3 月截至2022.7.21，本周，我們重點(diǎn)跟蹤的16 城新房庫(kù)存面積合計(jì)約9218萬(wàn)方，環(huán)比+0.81%，整體去化周期（按面積）約12.3 月。其中，一線（4 城）新房庫(kù)存合計(jì)3145 萬(wàn)方，環(huán)比+1.95%，去化周期10.5 月；二線（6 城）新房庫(kù)存3277 萬(wàn)方，環(huán)比+0.12%，去化周期9.9 月；三線（6 城市）新房庫(kù)存2795 萬(wàn)方，環(huán)比+0.36%，去化周期24.4 月。

 

    　　土地市場(chǎng)：百城土地成交面積3843 萬(wàn)方，成交土地總價(jià)1487 億元，土地溢價(jià)率2.10%

 

    　　上周（7.11-7.17），百城土地供應(yīng)數(shù)量為440 宗，對(duì)應(yīng)土地供應(yīng)建面約2784 萬(wàn)方；百城土地成交數(shù)量為515 宗，對(duì)應(yīng)土地成交建面約3843 萬(wàn)方，成交土地總價(jià)約1487 億元，百城土地溢價(jià)率為2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為36 萬(wàn)方、2327 萬(wàn)方和1479萬(wàn)方，同比分別為-56%、+194%和-43%，對(duì)應(yīng)土地溢價(jià)率分別為0.00%、+3.10%和+2.60%。

 

    　　 投資建議：

 

    　　本周鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和河南資產(chǎn)管理有限公司成立工作專(zhuān)班，聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活、困難房企救助等解圍紓困工作。

 

    　　2022 年4 月25 日，金融管理部門(mén)分別對(duì)6 家國(guó)有銀行、12 家股份行以及5 家AMC 公司進(jìn)行開(kāi)會(huì)指導(dǎo)。會(huì)議主要針對(duì)12 家問(wèn)題房企的紓困進(jìn)行指導(dǎo)。

 

    　　主要內(nèi)容包括：i）AMC 可以接收2021 年底以前資產(chǎn)用途是土地價(jià)款的資產(chǎn)概念股，可以收金融機(jī)構(gòu)暫未納入不良的貸款，可以收集團(tuán)2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，與關(guān)聯(lián)方合作收購(gòu)的不納入重大關(guān)聯(lián)交易。ii）以上業(yè)務(wù)開(kāi)展不納入房地產(chǎn)貸款的集中度管理，保證按揭發(fā)放。iii）以上的業(yè)務(wù)資本金按照50%計(jì)量，同時(shí)要全力支持開(kāi)發(fā)貸，資金務(wù)必進(jìn)行封閉管理。IV）對(duì)于四證不全并購(gòu)項(xiàng)目、涉及并購(gòu)貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求有所放松。

 

    　　自此之后已有包括信達(dá)、華融在內(nèi)的5 家全國(guó)性及地方AMC 在化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中迅速開(kāi)展了實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。AMC 介入房企紓困可分為以下4 種形式：①一對(duì)一幫扶中AMC 方比較謹(jǐn)慎，前期以簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議為主，后續(xù)實(shí)際工作推進(jìn)不快，如2022 年5 月華融與中南建設(shè)的合作及6 月信達(dá)香港與佳源國(guó)際合作。②聯(lián)合實(shí)力雄厚的央國(guó)企進(jìn)行共同幫扶，這一模式下央國(guó)企主要提供代建代銷(xiāo)等技術(shù)支持和資源供給，在當(dāng)下對(duì)消除因停貸風(fēng)波引發(fā)消費(fèi)者對(duì)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的疑慮有一定幫助，如2022 年4 月長(zhǎng)城資產(chǎn)聯(lián)合招商蛇口與佳兆業(yè)開(kāi)展紓困合作。③之前也有AMC 針對(duì)債權(quán)債務(wù)復(fù)雜的項(xiàng)目，直接推動(dòng)破產(chǎn)重整，實(shí)現(xiàn)投貸聯(lián)動(dòng)的案例。如2021 年8 月長(zhǎng)城資產(chǎn)向廣東高院申請(qǐng)對(duì)廣州城啟進(jìn)行破產(chǎn)清算。④AMC 直接和地方平臺(tái)公司聯(lián)手成立紓困基金，如2022 年6 月浙商資產(chǎn)與浙江省房協(xié)成立100 億紓困基金，及7 月河南資產(chǎn)與鄭州地鐵集團(tuán)成立紓困基金。

 

    　　我們認(rèn)為在需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的大背景下，地方平臺(tái)公司聯(lián)手AMC 設(shè)立紓困基金的做法是大勢(shì)所趨。原因或在于①無(wú)論是上述的一對(duì)一幫扶還是聯(lián)合第三方央國(guó)企進(jìn)行幫扶，問(wèn)題都在于涉險(xiǎn)房企現(xiàn)在共同面臨銷(xiāo)售斷崖式下滑的困境，大環(huán)境不佳情況下個(gè)體紓困很難有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，加之現(xiàn)在公開(kāi)招拍掛土地市場(chǎng)中政府讓利較多，第三方國(guó)央企很難有動(dòng)力去接盤(pán)涉險(xiǎn)房企項(xiàng)目。②目前行業(yè)的整體形勢(shì)不容樂(lè)觀，幫扶者面臨很大的信用風(fēng)險(xiǎn)敞口，也很難在短期內(nèi)取得回報(bào)，設(shè)立的地產(chǎn)紓困基金體量大，可以有足夠的動(dòng)力盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)中較優(yōu)質(zhì)的部分，從而帶動(dòng)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)；另一方面因其定位“三保”

 

    　　的公益屬性，也可提高特定項(xiàng)目不良容忍度。

 

    　　繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款集中度管理”、“土地供應(yīng)兩集中”、“ 房地產(chǎn)概念股稅改革試點(diǎn)”等政策的出臺(tái)，將供需兩端雙向約束。調(diào)控主風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，政策大放大收的空間較窄。當(dāng)前板塊估值及倉(cāng)位已處歷史低位。往后看，2022 年下半年市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)供需兩端受限帶來(lái)拿地、銷(xiāo)售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。建議關(guān)注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；（2）成長(zhǎng)受益型：建發(fā)股份、新城控股、濱江集團(tuán)；（3）物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)、金科服務(wù)、寶龍商業(yè)等。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

 

    　　房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，銷(xiāo)售概念股修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。

 

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