事件：

 

    7 月31 日，克而瑞發(fā)布2022 年7 月房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售排行，碧桂園單月銷(xiāo)售概念股排名第一，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額385 億元，保利、萬(wàn)科單月銷(xiāo)售額分別為330、320 億元，排名第二、三，前三門(mén)檻從去年同期494億元降至320 億元。7月單月銷(xiāo)售過(guò)百億房企為15 家，較去年同期減少14 家，對(duì)比2020 年同期減少18 家。

 

    點(diǎn)評(píng)：

 

    7 月房企銷(xiāo)售額同比-40%、較前值-1.7pct，行業(yè)銷(xiāo)售整體維持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。2022 年7月，50 家房企單月銷(xiāo)售龍頭股金額4,486 億元，環(huán)比-31%，銷(xiāo)售環(huán)比呈季節(jié)性回落，較21 年同比-40%、較前值-1.7pct，銷(xiāo)售同比雖弱于6 月，但較4、5 月的低谷仍有一定較明顯的改善；銷(xiāo)售面積為3,010 萬(wàn)方，環(huán)比-21%，較21 年同比-39%、較前值+4.3pct。雖然房企銷(xiāo)售已經(jīng)連續(xù)12 個(gè)月大幅下降，歷史上較為罕見(jiàn)，但考慮到政策放松、疫情改善、基數(shù)走低等積極因素逐步出現(xiàn)，我們認(rèn)為后續(xù)銷(xiāo)售基本面將逐步修復(fù)，但同時(shí)考慮到本輪周期供需兩端相對(duì)以往更弱，推動(dòng)改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢(shì)，因而預(yù)計(jì)銷(xiāo)售改善節(jié)奏也會(huì)慢于以往周期，但弱復(fù)蘇環(huán)境也將創(chuàng)造更長(zhǎng)的政策友好期，有利于房地產(chǎn)行業(yè)以及優(yōu)質(zhì)房企的健康穩(wěn)定發(fā)展。值得關(guān)注的是，我們預(yù)計(jì)下半年開(kāi)始行業(yè)的結(jié)構(gòu)彈性卻將更強(qiáng)，一二線(xiàn)城市基本面彈性將更強(qiáng)；優(yōu)質(zhì)房企基本面彈性將更強(qiáng)，并集中度將進(jìn)一步提升；并且我們認(rèn)為一二線(xiàn)城市將進(jìn)入政策銷(xiāo)量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長(zhǎng)短期成長(zhǎng)共振。

 

    7 月單月銷(xiāo)售：碧桂園、保利、萬(wàn)科排名前三，優(yōu)質(zhì)房企改善明顯、分化持續(xù)加大。從單月銷(xiāo)售來(lái)看，碧桂園銷(xiāo)售排名第一，保利、萬(wàn)科分別位列二三。其中，碧桂園385 億（YOY-48%）、萬(wàn)科320 億（YOY-38%）、保利330 億（YOY-22%）、融創(chuàng)108 億（YOY-78%）、華潤(rùn)280 億（YOY+22%）、中海185 億（YOY-18%）、招蛇240 億（YOY+18%）、世茂68 億（YOY-69%）、綠城273 億（YOY+20%）、金地185 億（YOY-28%）、旭輝161 億（YOY-23%）、中南48 億（YOY-73%）、龍湖182 億（YOY-4%）、陽(yáng)光城56 億（YOY-55%）、金科52 億（YOY-69%）、新城110 億（YOY-35%）、建發(fā)房產(chǎn)112 億（+6%）、濱江113 億（YOY-11%）、華發(fā)88 億（YOY+28%）、越秀65 億（YOY+26%）等。7 月房企銷(xiāo)售整體低迷、連續(xù)12 個(gè)月普降，但分化明顯加劇，主流企業(yè)中銷(xiāo)售同比排名靠前的房企為：華發(fā)+28%、越秀+26%、華潤(rùn)+22%、綠城+20%、招蛇+18%、建發(fā)+6%、仁恒+0%、首開(kāi)-2%、龍湖-4%、濱江-11%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計(jì)這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進(jìn)一步加大，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企的銷(xiāo)售集中度將進(jìn)一步提升。

 

    前7 月累計(jì)銷(xiāo)售：碧桂園、萬(wàn)科、保利排名前三，累計(jì)銷(xiāo)售普降中房企分化加大。從累計(jì)銷(xiāo)售來(lái)看，碧桂園位列第一，保利、萬(wàn)科位列二、三。其中，碧桂園2,855 億（YOY-43%）、萬(wàn)科2,473 億（YOY-39%）、融創(chuàng)1,236 億（YOY-67%）、保利2,432 億（YOY-26%）、中海1,570 億（YOY-32%）、招蛇1,428 億（YOY-28%）、金地1,191 億（YOY-37%）、華潤(rùn)1,490 億（YOY-21%）、世茂506億（YOY-71%）、綠城1,401 億（YOY-28%）、金茂804 億（YOY-46%）、龍湖1,041 億（YOY-36%）、旭輝792 億（YOY-50%）、陽(yáng)光城300 億（YOY-74%）、中南374 億（YOY-70%）、新城762 億（YOY-43%）、金科492 億（YOY-59%）、建發(fā)房產(chǎn)732 億（-30%）、濱江797 億（YOY-21%）、華發(fā)582 億（YOY-18%）、越秀554 億（YOY+5%）等。前7 月盡管大多數(shù)房企銷(xiāo)售均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，但分化趨勢(shì)也更為顯著，主流企業(yè)中銷(xiāo)售同比排名靠前的房企為：越秀+5%、遠(yuǎn)洋-17%、華發(fā)-18%、華潤(rùn)-21%、濱江-21%、保利-26%、招蛇-28%、綠城-28%、建發(fā)房產(chǎn)-30%、中海-32%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計(jì)這種分化在后續(xù)也將進(jìn)一步加大，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企的銷(xiāo)售集中度將進(jìn)一步提升。

 

    投資分析意見(jiàn)：行業(yè)銷(xiāo)售維持弱復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)房企改善明顯，維持“看好”評(píng)級(jí)。中短期來(lái)看，我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢(shì)，并將演繹出強(qiáng)于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計(jì)一二線(xiàn)城市將進(jìn)入政策銷(xiāo)量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長(zhǎng)短期成長(zhǎng)共振。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩?lèi)似于美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和中國(guó)白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計(jì)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間將再次打開(kāi)，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A 股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、中國(guó)建筑、新城控股、萬(wàn)科A；推薦：H 股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展龍頭股、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、旭輝控股、碧桂園，并建議關(guān)注：綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”

 

    評(píng)級(jí)，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)龍頭股、新城悅服務(wù)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，銷(xiāo)售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。

 

數(shù)據(jù)推薦

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