市場行情：本月光大地產(chǎn)概念股AH 核心物業(yè)指數(shù)-24%指數(shù)：2022 年7 月，光大地產(chǎn)AH 核心物業(yè)指數(shù)單月漲跌幅為-24.04%，跑輸滬深300 指數(shù)17.0pct.，跑輸恒生指數(shù)16.2pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)15.6pct.；2022 年1-7 月，光大地產(chǎn)AH 核心物業(yè)概念股指數(shù)累計漲跌幅為-34.4%，跑輸滬深300 指數(shù)18.8pct.，跑輸恒生指數(shù)20.5pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)18.1pct.。

 

    個股：本月漲幅：樣本股平均漲跌幅為-18.2%；漲跌幅前列為：中駿商管（+9.0%）、新大正（+2.0%）、中海物業(yè)（-3.0%）、南都物業(yè)（-4.2%）、越秀服務（-4.6%）。2022 年1-7 月，樣本股平均漲跌幅為-33.0%；漲跌幅前列為：越秀服務（+13.1%）、濱江服務（+2.9%）、特發(fā)服務龍頭股（+2.9%）、新大正（+0.9%）、中海物業(yè)（-0.1%）。

 

    港股通：本月持股比例變化：世茂服務（+4.07pct.）、融創(chuàng)服務（+2.07pct.）、保利物業(yè)（+1.72pct.）、金科服務（+1.55pct.）、寶龍商業(yè)（+1.16pct.）。

 

    2022 年1-7 月持股比例變化：世茂服務（+11.27pct.）、融創(chuàng)服務（+9.47pct.）、金科服務（+7.90pct.）、保利物業(yè)（+2.91pct.）、雅生活服務（+2.08pct.）。

 

    行業(yè)動態(tài)跟蹤：國家發(fā)改委印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案，提高物業(yè)服務覆蓋率，開展標準化試點；廣州印發(fā)2022 年城市更新項目年度計劃中央：發(fā)改委印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案，提出提高物業(yè)服務覆蓋率，開展物業(yè)服務標準化試點，改進物業(yè)服務管理；發(fā)展家庭養(yǎng)老床位。地方：廣州市2022 年城市更新項目年度計劃印發(fā)，今年計劃實施123 個舊改項目。

 

    重點企業(yè)動態(tài)跟蹤：新城悅服務發(fā)力拓展天津地區(qū)業(yè)務，華潤萬象生活歸母凈利潤同比預增25%-30%，龍湖智創(chuàng)生活再度遞交招股書新城悅服務與天津市寧河區(qū)政府及金玉物業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；碧桂園服務7月18 日至21 日累計回購約132 萬股；旭輝永升服務7 月12 日至7 月21 日累計回購約207 萬股；金科服務關聯(lián)收購第二批托兒所物業(yè)；向金科地產(chǎn)提供不超15 億元借款。華潤萬象生活發(fā)布業(yè)績預增公告。預計2022 上半年歸母凈利潤同比增加25%-30%，收并購公司財務并表以及外拓使公司在管面積大幅增加。上市進展：7 月7 日龍湖智創(chuàng)生活再次提交港交所上市申請。

 

    投資建議：物管公司獨立發(fā)展能力提升，短期波動不影響長期發(fā)展向好物管行業(yè)定位“社會治理龍頭股基層支柱”，在提升全社會就業(yè)水平/疫情常態(tài)化防控/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強。投資建議關注三條主線：

 

    1）“估值修復”：關注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風險逐步出清帶來的風險溢價下降，推薦新城悅服務、世茂服務，建議關注碧桂園服務、金科服務、融創(chuàng)服務、建業(yè)新生活。

 

    2）“獨立發(fā)展”：關注第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經(jīng)營和擴張能力的民企物管，推薦綠城服務、旭輝永升服務，雅生活服務。

 

    3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風險帶來的估值溢價，建議關注保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、遠洋服務、金茂服務、越秀服務、建發(fā)物業(yè)。

 

    風險分析：人工成本風險；第三方外拓競爭加劇風險；增值服務龍頭股拓展風險；關聯(lián)方依賴風險；外包風險。

 

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