【每日一問(wèn)】

 

    　　我國(guó)2020、2021 年國(guó)有土地龍頭股使用權(quán)出讓收入分別為8.41、8.71 萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)15.9%和3.5%。以國(guó)有土地出讓收入/(地方公共財(cái)政收入+地方政府性基金收入)來(lái)衡量地方土地財(cái)政的依賴(lài)程度，整體土地財(cái)政依賴(lài)度分別為44.3%和42.5%。

 

    　　我們統(tǒng)計(jì)的92 個(gè)城市2020 年平均土地財(cái)政依賴(lài)度為46%。其中一線(xiàn)城市34.3%，二、三四線(xiàn)城市基本相當(dāng)，為45.8%和46.2%。一線(xiàn)城市除廣州，其他三城土地財(cái)政依賴(lài)度均在30%以下，財(cái)政收入來(lái)源較為多樣化。

 

    　　八成的省會(huì)城市土地財(cái)政依賴(lài)度都在中等以上。省會(huì)城市土地財(cái)政依賴(lài)度均值為44.9%，其中土地財(cái)政依賴(lài)度較高的有：南寧（61%）、長(zhǎng)春（60%）、貴陽(yáng)（58%）、南昌（56%）、廣州（56%）、西安（56%）、南京（53%）、福州（52%）、武漢（52%）。我們認(rèn)為省會(huì)城市土地財(cái)政依賴(lài)度相對(duì)不低與集中效應(yīng)有關(guān)，土地規(guī)劃和出讓方面有更充足的動(dòng)力。例如貴陽(yáng)、南京、廣州、福州、武漢等，虹吸效應(yīng)較強(qiáng)的省會(huì)城市通常會(huì)擴(kuò)大或新增開(kāi)發(fā)區(qū)，增加土地供給，因此土地財(cái)政的依賴(lài)度都不低。

 

    　　我們發(fā)現(xiàn)土地財(cái)政依賴(lài)度高的城市有以下共性：

 

    　　1) 城鎮(zhèn)化較高或近幾年平均提升速度較快的城市：土地財(cái)政概念股占比較高的多在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展過(guò)程中，主要依靠土地財(cái)政收入來(lái)推動(dòng)城市發(fā)展。21 年64 個(gè)樣本城市中城鎮(zhèn)化率大于80%的城市土地財(cái)政依賴(lài)度均值為44%，而小于80%的為48%。31 個(gè)樣本城市中，十年平均城鎮(zhèn)化率增速超過(guò)1 個(gè)百分點(diǎn)的城市，土地財(cái)政依賴(lài)度均值為51%，高于城鎮(zhèn)化提升速度較慢的城市（44%）。

 

    　　2)產(chǎn)城發(fā)展不匹配的城市：產(chǎn)業(yè)發(fā)展概念股能夠?yàn)檎�府帶�?lái)可觀的稅收收入，而城市發(fā)展帶來(lái)的是土地出讓金收入。土地依賴(lài)程度高根源在于產(chǎn)城發(fā)展不匹配。三產(chǎn)占比與土地財(cái)政依賴(lài)度呈一定反向關(guān)系，轉(zhuǎn)型為以三產(chǎn)為主的城市通常城鎮(zhèn)化進(jìn)程達(dá)到較高水平，各類(lèi)服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了更高的稅收收入，土地財(cái)政依賴(lài)度也相對(duì)更低。三產(chǎn)占比大于65%的城市土地財(cái)政依賴(lài)度均值僅39%，而三產(chǎn)占比小于45%的高達(dá)51%。

 

    　　而二產(chǎn)占比與土地財(cái)政依賴(lài)度呈一定正向關(guān)系，以制造業(yè)為主的城市通常處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期，同時(shí)用地規(guī)模和政府投資力度也大于三產(chǎn)，因此土地財(cái)政依賴(lài)度相對(duì)較高。二產(chǎn)占比大于45%的城市土地財(cái)政依賴(lài)度均值高達(dá)57%，而占比小于30%的僅35%。

 

    　　3)土地財(cái)政依賴(lài)度與房?jī)r(jià)平均漲幅呈現(xiàn)明顯的“V”型。近幾年復(fù)合增速超過(guò)10%的和低于5%的城市都比較依賴(lài)土地財(cái)政。17-21 年商品房銷(xiāo)售均價(jià)年復(fù)合增速>10%、5~10%、<5%的城市對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度分別為51%、43%、51%。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較慢的城市，住房需求相對(duì)匱乏，通常是基本面相對(duì)較差的城市，較為依賴(lài)土地財(cái)政，例如長(zhǎng)春、珠海、汕頭。而像中山、廣州、常州、東莞、長(zhǎng)沙、武漢、成都、西安、湖州等過(guò)去五年商品房銷(xiāo)售均價(jià)年復(fù)合增速均超過(guò)10%，均值為51%。

 

    　　4）城市房地比與土地財(cái)政依賴(lài)度呈一定的正相關(guān)性，當(dāng)城市拿地利潤(rùn)空間較大時(shí)，房企更有動(dòng)力參與，相對(duì)而言賣(mài)地收入也相對(duì)更有保障，土地財(cái)政依賴(lài)度相對(duì)更高。20 年房地比<3.5、3.5~5.5、>5.5 的城市土地財(cái)政依賴(lài)度分別為42%、47%、48%。

 

    　　5)市政建設(shè)規(guī)模較大的城市：當(dāng)市政建設(shè)超過(guò)公共財(cái)政承擔(dān)能力，通常都會(huì)加大土地出讓力度。通常有階段性的，比如杭州籌備亞運(yùn)會(huì)，連續(xù)兩年國(guó)有土地出讓金都較高，為城市建設(shè)提供資金來(lái)源。

 

    　　我們認(rèn)為土地財(cái)政依賴(lài)程度高，對(duì)于城市的發(fā)展來(lái)說(shuō)，具有雙面性。我們認(rèn)為要避免土地財(cái)政依賴(lài)度持續(xù)較高，如果短期因城市建設(shè)增高，那么是對(duì)城市發(fā)展起到了積極的作用。但若持續(xù)居高，且對(duì)GDP增長(zhǎng)的推動(dòng)作用也不顯著，就需要考慮城市發(fā)展的長(zhǎng)期狀況，同時(shí)，當(dāng)未來(lái)當(dāng)土地市場(chǎng)熱度大幅下降的時(shí)候，如何去維持這一龐大的財(cái)政收入就成了問(wèn)題，財(cái)政或面臨較大的缺口，如果通過(guò)大幅降價(jià)供地又會(huì)使得房?jī)r(jià)下挫，將會(huì)面臨嚴(yán)峻的可持續(xù)性發(fā)展以及財(cái)政收入轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。

 

    　　【今日收評(píng)】

 

    　　從大盤(pán)表現(xiàn)來(lái)看，今日（8 月3 日）申萬(wàn)房地產(chǎn)龍頭股板塊下跌2.33%，相對(duì)滬深300 收益率為-1.36%；恒生地產(chǎn)板塊下跌0.74%，相對(duì)恒生指數(shù)收益率為-1.14%。申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國(guó)企與民企跌幅均值分別為2.24%、1.15%、1.36%。地產(chǎn)板塊持續(xù)走弱，一方面市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)整體信心仍然不足，行業(yè)基本面暫未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇，房企的資金鏈持續(xù)緊繃；另一方面，8 月迎來(lái)下半年的第二個(gè)償債高峰月，房企暴雷危機(jī)彌漫，疊加中報(bào)期信心不足。

 

    　　從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-2.90%，排名前三是華僑城A龍頭股、金科股份、綠地控股，跌幅分別為1.11%、1.65%、1.97%。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-1.44%，排名前三是美的置業(yè)、龍湖集團(tuán)、碧桂園，跌幅分別為0.23%、1.18%、1.47%，均為相關(guān)融資支持相對(duì)較大的優(yōu)質(zhì)民企，其中美的置業(yè)昨日回售“19 美置04”債券（發(fā)行規(guī)模13 億元），涉及回售金額11 億元。

 

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