核心觀點(diǎn)：7 月房企龍頭股銷售數(shù)據(jù)環(huán)比回落，三城集中供地?zé)岫然厣�克而�? 月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額環(huán)比下滑30%，1-7 月累計(jì)同比下滑49%，在6 月銷售市場(chǎng)小幅回暖后，7 月新房市場(chǎng)恢復(fù)整體不及預(yù)期。百城土地龍頭股成交面積持續(xù)四周同比增加，拿地方面深圳、天津和濟(jì)南完成二批次土拍，雖然拿地企業(yè)仍以央國(guó)企為主，但流拍現(xiàn)場(chǎng)明顯降低。三季度至今因城施策一直在小步慢走，政策調(diào)整的主要方向仍停留在“三限”政策寬松、公積金貸款調(diào)整等層面，在銷售市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷的情況下，我們預(yù)計(jì)后續(xù)政策端依然有調(diào)整空間。我們預(yù)計(jì)行業(yè)增速下半年有望觸底回升，板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。

 

    　　政策端：保障房REITs 加速落地，北京試行全齡友好住宅中央層面：央行發(fā)布金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，提出因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定。上海分行提出加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、交通物流等重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理。首批2 只保障性租賃住房REITs 獲證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，發(fā)改委指出要扎實(shí)推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綠色轉(zhuǎn)型。

 

    　　地方層面：北京試點(diǎn)全齡友好住宅項(xiàng)目，老年家庭購(gòu)房首付最低35%。深圳城市更新“十四五”規(guī)劃，投資總額不少于1 萬(wàn)億元。多地優(yōu)化“三孩”家庭住房公積金貸款額，滄州多孩家庭住房公積金貸款最高可貸100 萬(wàn)元；湖州三孩家庭公積金貸款最高貸款上浮20%。哈爾濱、海南等地積極籌集建設(shè)保障性租賃住房。

 

    　　市場(chǎng)端：新房住宅龍頭股成交持續(xù)低迷，深圳、天津和濟(jì)南完成二批次土拍銷售端：2022 年第31 周，全國(guó)64 城商品住宅成交面積349 萬(wàn)平米，同比下降29%，環(huán)比下降25%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64 城成交面積達(dá)12643 萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降37%。全國(guó)23 城二手房成交面積為137 萬(wàn)平米，同比增速17%，前值25%；年初至今累計(jì)成交面積3866 萬(wàn)平米，同比增速-27%，前值-28%。

 

    　　土地端：全國(guó)100 大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積3506 萬(wàn)平方米，同比增加3%，成交溢價(jià)率為3.7%。深圳二批次集中供地，共掛牌16 宗涉宅用地，流拍2 宗，成交14 宗，其中8 宗地塊溢價(jià)觸頂，5 宗搖號(hào)，總成交金額339 億元，成交建面158 萬(wàn)平方米，拿地房企概念股多為央企及本地國(guó)企，華潤(rùn)置地摘得4 宗，越秀地產(chǎn)和招商蛇口均有斬獲。天津完成二批次集中供地，共掛牌11 宗涉宅地，最終流拍2 宗、成交9 宗，總出讓金82 億元，成交建面131 萬(wàn)平方米，均為國(guó)企底價(jià)成交。濟(jì)南完成二次土拍，出讓共計(jì)20 宗涉宅用地。共獲土地出讓金約72 億元。

 

    　　融資端：國(guó)內(nèi)信用債環(huán)比增加，海外債無(wú)新增發(fā)行2022 年第31 周，信用債發(fā)行84.4 億元，同比減少54%，環(huán)比增加8%，平均加權(quán)利率3%，環(huán)比增加13BPs；海外債無(wú)新增發(fā)行。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資概念股改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。

 

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