美國(guó)德國(guó)等國(guó)家預(yù)售制度從預(yù)付款、按揭發(fā)放等多維度為購(gòu)房者提供保護(hù)。預(yù)付資金方面，一般設(shè)有定金或預(yù)付款保護(hù)機(jī)制；且預(yù)付款比例較低，或按工程概念股進(jìn)度分期支付，絕大部分房款在房屋交付后開(kāi)始支付。按揭貸款方面，按揭貸款按照工程進(jìn)度逐漸發(fā)放，或在房屋交付后發(fā)放按揭貸款。質(zhì)量及交付擔(dān)憂(yōu)方面，預(yù)售商品房概念股期房爛尾保險(xiǎn)可保障購(gòu)房者權(quán)益；驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)商方可憑驗(yàn)收憑證取得購(gòu)房者支付的房款；德國(guó)及新加坡開(kāi)發(fā)商甚至為購(gòu)房者提供1-5年保修期，而后購(gòu)房者支付尾款。

 

    內(nèi)地預(yù)售制起源于中國(guó)香港，曾推動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)概念股市場(chǎng)快速發(fā)展：20世紀(jì)50年代中國(guó)香港居民住房龍頭股需求高但儲(chǔ)蓄少，“預(yù)售樓花+分期付款”的香港預(yù)售制度應(yīng)運(yùn)而生，有效解決香港樓市“供不應(yīng)求”，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)繁榮。20世紀(jì)90年代內(nèi)地亦面臨住房需求大但供給短缺問(wèn)題，于是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品房制度與房改貨幣化等因素催化下，借鑒香港形成“中國(guó)內(nèi)地版預(yù)售制”。

 

    內(nèi)地預(yù)售制與中國(guó)香港仍存差異，行業(yè)下行期潛藏風(fēng)險(xiǎn)：相較內(nèi)地預(yù)售，香港預(yù)售制度權(quán)責(zé)分明。香港開(kāi)發(fā)商在預(yù)售前需確保地價(jià)款已全部支付，還需證明有資金實(shí)力完成項(xiàng)目建設(shè)，預(yù)售定金隨即放入信托賬戶(hù)（監(jiān)管賬戶(hù)）隔離，因此爛尾現(xiàn)象較少。購(gòu)房者如遇延遲交樓，開(kāi)發(fā)商還需支付利息，即使在極端爛尾或開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)情況下，較容易找到接盤(pán)方，買(mǎi)家權(quán)益可得到充分保障。

 

    內(nèi)地預(yù)售制度過(guò)往曾在加快住房供應(yīng)、推動(dòng)行業(yè)發(fā)展中起到積極作用，但本身制度存在缺陷，如預(yù)售金未被隔離監(jiān)管等，間接導(dǎo)致內(nèi)地開(kāi)發(fā)商形成高杠桿、高周轉(zhuǎn)、無(wú)序擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)方式；如若行業(yè)景氣度下行，易引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置等風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件，導(dǎo)致銀行面臨壞賬壓力，購(gòu)買(mǎi)者在交房等待期單方面承擔(dān)交付風(fēng)險(xiǎn)等。

 

    土拍龍頭股遇冷倒逼現(xiàn)售試點(diǎn)取消，全面推行現(xiàn)售仍存挑戰(zhàn)。2016-2018年南京等地為抑制土市過(guò)熱，推出現(xiàn)房銷(xiāo)售龍頭股試點(diǎn)，后因市場(chǎng)降溫逐步退出；2021年杭州等地在第二批土拍中推出“競(jìng)現(xiàn)房”要求，但對(duì)應(yīng)10宗地塊全部流拍，倒逼地方政府自行調(diào)整土地出讓要求。我們認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售雖可保障購(gòu)房者龍頭股權(quán)益、提高開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力等準(zhǔn)入門(mén)檻、加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，但房企資金壓力無(wú)形加大，且樓盤(pán)銷(xiāo)售龍頭股時(shí)間推遲或?qū)е露唐诠��?yīng)青黃不接，易推高房?jī)r(jià)等。尤其是在當(dāng)前行業(yè)資金壓力較大背景下，全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售仍面臨挑戰(zhàn)。

 

    投資建議：短期來(lái)看樓市信心的修復(fù)、各方擔(dān)憂(yōu)的消除均需要時(shí)間，意味著后續(xù)銷(xiāo)售端的復(fù)蘇仍充滿(mǎn)波折，持續(xù)建議關(guān)注強(qiáng)信用、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)龍頭股的優(yōu)質(zhì)房企保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、天健集團(tuán)等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1）政策改善及時(shí)性低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）行業(yè)龍頭股短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

 

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