【每日一問】

 

    閩系房企是暴雷的重災(zāi)區(qū)。2021 年下半年以來暴雷的閩系房企龍頭股有：世茂集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、陽光城、正榮地產(chǎn)、中庚集團(tuán)、三盛控股、融信中國。其中陽光城、正榮、禹洲、泰禾、世茂、融信都出現(xiàn)了較為嚴(yán)重實(shí)質(zhì)性違約事件、包括債券違約、擔(dān)保違約、信托違約等。

 

    我們首先來看一下閩系房企是如何發(fā)展成重要派系之一？閩系房企具備哪些基因？

 

    閩系房企一般指早期成立于福建，業(yè)務(wù)范圍拓展至全國的房地產(chǎn)開發(fā)商�？硕�瑞2021 全口徑銷售金額Top100 房企榜單中共有13 家閩系房企（世茂集團(tuán)、旭輝控股、陽光城、建發(fā)國際、融信中國、正榮地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、中駿集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、金輝控股、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、廈門國貿(mào)、三盛控股）。

 

    民營房企占比較高。從民營房企創(chuàng)始人的起家背景來看，少數(shù)創(chuàng)始人白手起家進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)或者從事房地產(chǎn)相關(guān)工作，大部分創(chuàng)始人在其他行業(yè)賺得第一桶金。伴隨住房制度改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，逐漸成長為我國房地產(chǎn)業(yè)的重要派系之一， 整體發(fā)展歷程共經(jīng)歷了萌芽（1980-1990）、深耕（1991-1997）、開拓（1998-2008）、擴(kuò)張（2009-2018）、失速（2020 至今）五個(gè)時(shí)期。

 

    閩系房企概念股多數(shù)躋身千億銷售，總部從福建遷址上海，全國化布局和區(qū)域深耕相結(jié)合。1) 從規(guī)模水平來看，9 家閩系房企規(guī)模超千億，6 家沖進(jìn)銷售榜TOP30，分別為世茂、旭輝、陽光城、建發(fā)、融信、正榮。2）從業(yè)務(wù)來看，閩系房企大多專注于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)，以住宅項(xiàng)目為主，產(chǎn)品業(yè)態(tài)存在差異。3）從發(fā)展歷程來看，閩系房企大多“立足福建，走向全國”，通過搬遷總部至上海的方式進(jìn)一步深入全國化布局。閩系房企中，除了建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)三家國有企業(yè)的總部仍駐扎福建之外，其他百強(qiáng)內(nèi)的民營企業(yè)均搬離福建，進(jìn)入上�；虮本�。4）從區(qū)域分布來看，閩系房企大都以“1+3+X”為戰(zhàn)略布局，鞏固福州、廈門為主的海西經(jīng)濟(jì)圈，著力深耕長三角龍頭股、珠三角、京津冀三個(gè)都市圈，向內(nèi)部武漢、西安等X 個(gè)城市拓展。目前長三角已成為閩系房企戰(zhàn)略布局中最核心的區(qū)域，聚焦一、二線城市，逐步下沉強(qiáng)三四線城市。

 

    閩系房企繼承了“敢于拼搏”的閩商基因，形成了與其他區(qū)域房企不同的三個(gè)特點(diǎn)：1）“強(qiáng)擴(kuò)張、高杠桿、快周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式：在順周期中，閩系房企采取全國化“強(qiáng)擴(kuò)張”策略，高杠桿大范圍激進(jìn)拿地。為了配合高杠桿策略，企業(yè)必須選擇高周轉(zhuǎn)提高回款速度，獲得充沛的現(xiàn)金流。2）善用資本的融資特點(diǎn)：閩系房企或擁有雄厚的財(cái)團(tuán)背景、或擁有強(qiáng)大的多元化融資能力，例如通過基金、信托等融資拿地再以高周轉(zhuǎn)對沖前期融資風(fēng)險(xiǎn)、或擁有借貸信用很強(qiáng)且資金充裕的民間資本及海外資本回流進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)作為后盾。3）“家族化”濃厚的管理制度，雖然致力于引入職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)并且一定程度上放權(quán)，但多數(shù)房企“家族化”仍然濃厚或培養(yǎng)二代接班為主。世茂、旭輝、融信、正榮重金引入職業(yè)經(jīng)理人去“家族化”，雖然存在二代接班的現(xiàn)象，但是職業(yè)經(jīng)理人在經(jīng)營過程中職權(quán)較為獨(dú)立。而禹洲、中駿、寶龍、金輝、三盛仍保留較為濃重的“家族化”。

 

    【今日收評】

 

    從大盤表現(xiàn)來看，今日（8 月9 日）申萬房地產(chǎn)板塊下跌0.25%，相對滬深300 收益率為-0.45%；恒生地產(chǎn)板塊上漲0.45%，相對恒生指數(shù)收益率為0.66%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為-0.27%、-0.16%、-0.90%。行業(yè)龍頭股整體上漲乏力，主要是由于沒有明顯催化劑、基本面暫未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇、房企的資金鏈持續(xù)緊繃、償債高峰月市場對房企暴雷有所擔(dān)憂，疊加中報(bào)期信心不足。不過，昨日傍晚河北廊坊市官方正式公布了《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條措施》，全面取消了執(zhí)行六年的限購政策，同時(shí)取消了部分區(qū)域的限售。華夏幸福、榮盛發(fā)展受此消息影響，今日分別上漲了2.75%和0.73%。

 

    從個(gè)股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-0.69%，排名前三是濱江集團(tuán)龍頭股、招商蛇口、保利發(fā)展，漲幅分別為1.31%、0.31%、0.13%，均為區(qū)域性民企龍頭和穩(wěn)健央國企。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-0.62%，排名前三是龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)，漲跌幅分別為1.01%、0.00%、-0.22%，均為區(qū)域性國企和融資通暢的優(yōu)質(zhì)民企。

 

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