公募REITs 概念股試點加速，國內(nèi)第三單保租房公募REIT 項目7 天快速獲批2021 年以來中央針對保障性租賃住房建設(shè)力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當(dāng)前“租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場”已成為建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，“十四五”期間預(yù)期全國保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900 萬套，涉及的總投資額為1.35 萬億元，約占同期房地產(chǎn)投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%（光大宏觀）。2022 年7 月11 日，國內(nèi)首單紅土深圳保租房REIT 審核通過；7 月14 日，中金廈門保租房REIT 獲批；8月5 日，華夏北京保租房REIT 再獲批（受理至通過僅7 天）。保租房REIT 乘風(fēng)起航利于拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，促進(jìn)存量資產(chǎn)向運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，助力租賃物業(yè)龍頭股證券化產(chǎn)品實現(xiàn)資產(chǎn)管理完整閉環(huán)。

 

    華夏北京保租房REIT 當(dāng)前現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定，投資回報良好，具有增長潛力1.地理位置來看，華夏北京保租房龍頭股REIT 初始資產(chǎn)包括位于北京的文龍家園和熙悅尚郡公租房。兩個項目周邊優(yōu)質(zhì)小區(qū)眾多，醫(yī)療教育資源相對充裕，樓齡短且物業(yè)品質(zhì)良好，利于吸引地鐵沿線的辦公室群和對交通便利有較大需求的租戶。

 

    2.運(yùn)營情況來看，底層資產(chǎn)已穩(wěn)定運(yùn)營超3 年，收入全部來自于市場化租戶且不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。受政府配租計劃實施及疫情影響，近三年項目出租率出現(xiàn)小幅波動，但仍可維持在93%左右；項目租金相較周邊板塊平均市場化價格低約44-46%（中指數(shù)據(jù)），對中等收入客群具有較大吸引力。兩個項目租約期限為2-3 年的間數(shù)占比超90%以上；租賃合同到期時間集中于2024 年。

 

    3.盈利情況來看，經(jīng)過近年來的培育與完善管理，基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)健，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力。雖受疫情影響，但2020 年到至今項目營收及凈利潤均保持穩(wěn)定增長。2019-2022Q1，毛利率由64.2%提升至69.6%，凈利率由22.4%提升至30.7%，主要系營業(yè)成本下降所致。

 

    4.資產(chǎn)所在市場來看，北京尚有一定規(guī)模的公租房輪候家庭（截至2021 年初，全市公租房輪候家庭11.8 萬戶）；根據(jù)所在區(qū)域政府公告，近期朝陽區(qū)及海淀區(qū)公租房配租意向登記戶數(shù)大于可配租房源套數(shù)，租賃需求旺盛。

 

    在定價合理的情況下，華夏北京保租房REIT 能夠為投資者提供良好的回報截至2022 年3 月末，華夏北京保租房REIT 底層資產(chǎn)組合估值合計11.51 億元，對應(yīng)評估單價為10204 元/平。根據(jù)相關(guān)假設(shè)前提下基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流測算，預(yù)計2022 年9-12 月及2023 年度華夏北京保租房REIT 可供分配金額分別為16.6 百萬元及49.6 百萬元；對應(yīng)凈現(xiàn)金流分派率可達(dá)4.32%（年化）及4.31%。

 

    投資建議：我國保租房公募REIT 再發(fā)力，利于引導(dǎo)市場由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價。預(yù)期在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs 產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時考慮到公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動投資價值的空間，預(yù)期后續(xù)有望迎來REITs 試點范圍進(jìn)一步向房地產(chǎn)企業(yè)長租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域放開。關(guān)注REITs 發(fā)展對存量運(yùn)營板塊的估值重塑作用，建議關(guān)注存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質(zhì)可靠的標(biāo)的。建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)，中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。

 

    風(fēng)險分析：行業(yè)發(fā)展風(fēng)險，競爭項目風(fēng)險，租賃市場龍頭股需求變化風(fēng)險，基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營風(fēng)險，租金定價和調(diào)整的風(fēng)險等。

 

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