【每日一問】

 

    　　鄭州正式落地房地產紓困基金，著力化解“保交付”問題。8 月5 日，鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》。從規(guī)模及參與主體來看，規(guī)模暫定100 億元，鼓勵央企、國企等社會資本參與問題房產盤活。鄭州市房地產紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金概念股，規(guī)模暫定100 億元，采用母子基金方式運作。此外，紓困專項基金重點通過引導、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA 以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動性困難，并通過將盤活資金專項用于危困房企問題樓盤項目，解決部分社會關注的停工停貸問題。

 

    　　從運作方式來看，母子基金形式運作，紓困專項基金出資比例原則上不超30%。1）由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本（包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產管理公司、金融機構）等組建子基金作為實施主體，原則上紓困專項基金出資比例不高于30％，項目所在區(qū)國有投融資公司原則上應參與子基金組建，各主體的出資比例由各方協(xié)商確定。2）此外，由子基金聘請第三方對擬盤活項目進行盡調評估，以項目凈資產為基礎確定盤活方式及價格；盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中前者子公司自有資金出資原則上不高于40％，其余資金通過積極爭取金融機構并購貸款等方式籌集低成本資金。3）子基金將對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。通過紓困專項基金帶動社會資本盤活危困房企1~2 個凈資產較高的存量項目，達到“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應，逐步化解潛在風險。4）對于子基金的申報，由房地產頭部企業(yè)共同篩選區(qū)內符合盤活條件的存量項目，按照“一項目一子基金”的方式,對接各級國有企業(yè)及各類社會資本，擬定子基金設立運作方案。

 

    　　為什么房地產紓困基金由鄭州首先落地實施呢？我們認為主要有以下三點原因：1）鄭州是本輪停貸事件風波的中心。根據中指院，截至7 月19 日，全國已有的公開集體“斷供”313 個項目中，鄭州占據41 席（占比13%），2019-2022 年上半年鄭州“斷供”樓盤商品房成交套數(shù)2.78 萬套，成交面積293 萬平，成交金額388 億元，按50%按揭比例，約194 億規(guī)模；平均單項目2019 年后銷售約1390 套，單盤銷售近14.65 萬平，約19.4 億元。鄭州“斷供”項目銷售面積占整個城市銷售面積的比例為8.3%。此外，鄭州停工問題也較為突出。截至21 年末，重點24城已停工、延期交付的問題項目總建面2468 萬平，占其2021 年商品住宅成交總面積比重達10%。其中鄭州問題項目總建面超200 萬平、總套數(shù)超2 萬套，占當年成交套數(shù)的比重28%，顯著高于其他城市。2）鄭州房地產市場持續(xù)低迷，仍面臨房價下行與去庫存壓力。根據中指院，2022 年上半年鄭州新房房價1.22 萬元/平，同比下降9.8%；新房銷售面積同比大幅下降39.9%；從庫存與去化來看，截至2022 年7 月末，鄭州庫存面積1282萬平，同比增長24%，去化周期高達23.1 個月，同比增長92%。3）鄭州具備基金實施的條件，早在2018 年就開始了產業(yè)發(fā)展基金設立工作。2018 年2 月，鄭州政府擬成立鄭州國家中心城市產業(yè)發(fā)展基金管理委員會，鄭州國家中心城市產業(yè)發(fā)展基金股份有限公司于2019 年9 月20 日正式成立，大股東為鄭州市中融創(chuàng)產業(yè)投資有限公司，目前持股比例65%，實控人為鄭州市財政局。2022 年8 月5 日，由鄭州國家中心城市產業(yè)發(fā)展基金作為母基金出資設立的鄭州市房地產紓困基金牽頭、鄭州地產集團有限公司參與，與建業(yè)集團已經就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作，未來擬通過建設和運營，在龍湖金融島片區(qū)打造高端金融產業(yè)集聚區(qū)，助力鄭州市引入智慧產業(yè)，推動產業(yè)升級。

 

    　　我們認為房地產紓困基金的推出有以下五個方面的利好：1）政策資金可以通過紓困基金的方式進入部分爛尾項目，化解當前房地產項目停工、停貸造成的突出社會問題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風險，推進“保交付”工作。

 

    　　2）一定程度上有利于信心的修復，保障市場平穩(wěn)運行，避免市場出現(xiàn)進一步劇烈下滑的風險。3）有助于行業(yè)出清。此外，由于報備項目要經過嚴格的第三方盡職調查，預計參與門檻相對不低，相對優(yōu)質的可盤活項目是地方政府支持的首選，房企和項目都將出現(xiàn)明顯分化，頭部企業(yè)或率先獲得政府支持。4）開發(fā)商并非拿到直接融資，�？顚Ｓ�，杜絕了房企資金騰挪可能產生的風險。5）鄭州紓困基金模式的創(chuàng)立對其他城市的房企紓困工作將起到一定的導向和借鑒價值。此類基金具有較好的杠桿撬動效應，百億級的資金規(guī)模能夠發(fā)揮很好的社會資本參與房企紓困效應，以較少的原始資金，推動項目運轉。若問題項目的資金缺口為10 億元，最后此類問題樓盤資金“分攤”到母基金約為1.2 億（原則上紓困專項基金出資比例不高于30％，其中自有資金出資原則上不高于40％）。不過，各方社會資本對市場的信心沒有完全恢復，目前也多處于觀望狀態(tài)，房地產紓困基金具體的落地執(zhí)行情況還有待進一步觀察和驗證。

 

    　　【今日收評】

 

    　　從大盤表現(xiàn)來看，今日（8 月12 日）申萬房地產板塊上漲0.84%，相對滬深300 收益率為0.90%；恒生地產龍頭股板塊下跌0.08%，相對恒生指數(shù)收益率為-0.54%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為1.86%、0.54%、0.71%。板塊今日上漲，我們認為與近期多地接力出臺需求端政策、房企龍頭股紓困政策有關，尤其是過去一周一線城市接連松動：1）北京三項目試點放松老年家庭貸款條件；2）上海二手房貸款“三價就低”政策出現(xiàn)松動；3）廣州入戶門檻下降，或有更多人獲得購房資格。旅游概念股三湘印象漲停，今日旅游概念上漲0.78%。

 

    　　從個股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為1.29%，排名前三是陽光城、招商蛇口、金科股份龍頭股，漲幅分別為3.64%、2.72%、2.03%。主流內房股今日漲跌幅均值為0.96%，排名前三是旭輝控股集團、中國金茂、碧桂園，漲幅分別為4.26%、2.45%、2.10%，其中中國金茂旗下物管公司金茂服務今日披露業(yè)績增長預告，預計上半年歸母凈利潤同比增長超90%，金茂服務今日也上漲2.84%。

 

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