事件

 

    　　1）8 月9 日廊坊市龍頭股發(fā)布限購條件放松等6 條政策：取消戶籍、社保（個稅）等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房條件，取消“北三縣”（三河、大廠、香河）和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）的住房限售年限要求等。

 

    　　2）8 月12 日江蘇省多地發(fā)布信貸條件放松政策：①南京市、蘇州市：名下房貸概念股未結(jié)清的，二套房首付3 成（原政策5 成），名下房貸結(jié)清的，二套房首付6 成（原政策8 成）；②無錫市：

 

    　　名下房貸未結(jié)清的，二套房首付3 成（原政策4 成），名下房貸結(jié)清的，二套房首付5 成（原政策6 成）。

 

    　　投資要點

 

    　　抓住政策信號。

 

    　　7 月停工事件發(fā)酵期間，政策放松出現(xiàn)真空期，我們認為其主要原因在于停工對需求負面影響導(dǎo)致政策層面會將解決停工問題放在優(yōu)先位置。7 月中REDD 報道紓困基金和8 月初鄭州地方百億紓困基金政策接連發(fā)出，紓困政策推進的信號十分顯著。我們認為自上而下的紓困政策會加速推進，樂觀預(yù)期8 月內(nèi)會有實質(zhì)進展。

 

    　　政策推進助力9 月銷售修復(fù)。

 

    　　停工問題本質(zhì)上是供給端資金鏈斷裂，問題發(fā)酵延伸到需求端，對期房銷售短期內(nèi)會有較大信心壓力，因此我們看到7-8 月重點城市銷售遠弱于2019-2020 同期。分線城市需求端政策放松如有效果，需先要解決停工問題。紓困政策的實質(zhì)性推進，對停工問題較嚴重的城市起到銷售信心托底的作用，防止期房信心持續(xù)下行。紓困政策推出之后分線城市需求政策再放松，對需求才有更好的提振效果。8 月第二周分線城市政策放松已經(jīng)接連出現(xiàn)，我們認為后續(xù)分線城市政策放松力度還會加大。總體而言，我們判斷8 月底至9 月紓困政策疊加需求端政策放松，會使得行業(yè)銷售在9 月出現(xiàn)顯著修復(fù)。

 

    　　弱修復(fù)環(huán)境利好融資強、聚焦強的房企。

 

    　　2022 年地產(chǎn)融資端政策沒有實質(zhì)放松，導(dǎo)致地產(chǎn)概念股公司流動性問題一直沒有解決，疊加行業(yè)銷售量價下行，地產(chǎn)公司現(xiàn)金流主要依靠銷售回款支撐，形勢嚴峻。需求修復(fù)過程中，房企債務(wù)展期和停工問題干擾更添修復(fù)難度。我們5 月底判斷2022 年行業(yè)需求弱修復(fù)，雖然如今我們判斷Q3 還會持續(xù)發(fā)力，但已經(jīng)出現(xiàn)占比較高停工比例的城市其需求修復(fù)短期仍有難度，停工問題較少的城市修復(fù)力度會更強，全國來看整體需求修復(fù)力度偏弱。弱修復(fù)情況下，房企融資渠道通暢或者聚焦基本面扎實的房企，穿越周期勝算更大且存活下來后受益于供給側(cè)優(yōu)化的利好更多。優(yōu)質(zhì)房企在行業(yè)修復(fù)過程中市占率提升的趨勢提前由近兩年拿地力度和對應(yīng)的拿地貨值市占率鎖定。

 

    　　投資建議維持投資觀點不變，繼續(xù)看好兩頭開發(fā)企業(yè)。

 

    　　5 月底以來我們堅定看好兩類地產(chǎn)公司，頭部融資能力強的高信用龍頭房企——保利發(fā)展，和聚焦強勢區(qū)域的小而美標的——濱江集團、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)和天健集團。從月度銷售表現(xiàn)、拿地表現(xiàn)和截止目前公司穩(wěn)定性來看，這些房企的表現(xiàn)印證了我們的選擇。此外，我們在8 月3 日發(fā)布的《房地產(chǎn)投資修復(fù)展望》報告中詳細論證了地產(chǎn)土地購置下行帶來后續(xù)新房供應(yīng)不足的問題，需求2022Q3-4 持續(xù)修復(fù)至2023 年階段，如果2023 年出現(xiàn)新房供應(yīng)緊缺，可能會利好二手房中介機構(gòu)交易量的提升，因此我們看好中介公司中的龍頭標的貝殼。

 

    　　風(fēng)險提示

 

    　　不實負面消息擾亂市場概念股對企業(yè)和銷售修復(fù)信心。

 

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