需求側(cè)：傳統(tǒng)商品房銷售淡季下7 月居民融資概念股需求遇冷，中長貸回落明顯7 月，居民部門新增存款-3,380 億元，同比增加10,220 億元，環(huán)比減少28,119億元（-113.66%）。7 月，新增信貸6,790 億元，同比減少4,010 億元；7 月居民短貸概念股新增-269 億元，同比少增354 億元；居民中長貸新增1,486 億元，同比少增2,488 億元。1-7 月累計(jì)新增居民中長貸1.71 萬億，同比增速為-55.4%，新增居民中長貸占新增人民幣貸款比重約11.9%（2021 年全年水平為30.5%）。

 

    截至7 月20 日，5 年期LPR 報(bào)價(jià)為4.45%，全國首套房龍頭股按揭利率下限4.25%，全國二套房按揭利率下限5.05%。截至7 月20 日，貝殼研究院發(fā)布的103 個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.35%，主流二套房貸利率為5.07%，分別較上月回落7、2 個(gè)基點(diǎn)；本月平均放款周期為25 天，比上月回落4 天。

 

    供給側(cè)：融資端傳遞破冰信號，7 月境內(nèi)外債發(fā)行邊際回暖7 月房企境內(nèi)外單月合計(jì)發(fā)債1017 億元，環(huán)比+80.6%，同比+3.3%，單月凈融資-58 億元。其中7 月境內(nèi)發(fā)債較6 月有所增加，單月發(fā)行603 億元，單月凈融資-81 億元；7 月境外發(fā)債414 億元，環(huán)比增加591.3%，同比上升24.2%，單月凈融資額約23 億元。具體來看，主流房企中萬科、保利發(fā)展、中國金茂、華潤置地成功新發(fā)境內(nèi)債；境外債券方面，主流房企中富力地產(chǎn)完成境外債融資。

 

    存量債務(wù)方面，龍湖集團(tuán)贖回2022 年7 月13 日到期的優(yōu)先票據(jù)，本金為4.5 億美金，息票率為3.875%。金地龍頭股將以市場化方式在二級市場購買公司債券及債務(wù)融資工具，首期規(guī)模均不超過10 億元。新城控股償還2 億規(guī)模的美元債。

 

    民企存量債務(wù)展期及重組方面，花樣年、榮盛地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中南建設(shè)涉及已到期債券（或部分）本金以及（或）應(yīng)計(jì)利息商議展期情況。

 

    公募REITs 方面，截至8 月12 日，我國上市公募REITs 產(chǎn)品增至14 只。從二級市場收益情況來看，除平安廣州廣河REIT 外，其他產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)正收益，其中9只股價(jià)較上市首日漲幅超20%，平均錄得漲幅24.2%；從流動性來看，受益于近日首批公募REITs 迎來解禁，自由流通份額得到提升，日均換手率錄得2.03%。

 

    截至8 月12 日，仍有三只公募REITs 項(xiàng)目處于申報(bào)審批過程中，其中華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于2022 年7 月21 日申報(bào)，當(dāng)前狀態(tài)為“已受理”；其余兩個(gè)項(xiàng)目處于“已反饋”狀態(tài)中。

 

    投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金面積極信號，5 年期LPR 下調(diào)20bp，保障房貸款不納入集中度管理，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，各大行提供并購融資支持，“α風(fēng)險(xiǎn)”修復(fù)進(jìn)入執(zhí)行階段。2）與此同時(shí)，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍將持續(xù)深化，部分前期過度激進(jìn)房企“α風(fēng)險(xiǎn)”仍有暴露可能，但房地產(chǎn)市場“β系數(shù)”健康穩(wěn)定的總體趨勢不會改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購房需求”，3 月5 日全國兩會報(bào)告“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會議高層定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點(diǎn)下限，獨(dú)立自主性提升，購房促需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段；后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)供需恢復(fù)可期。

 

    4）近期市場對房地產(chǎn)龍頭股板塊關(guān)注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色龍頭股，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)，中國金茂龍頭股、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場龍頭股需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)等。

 

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