江蘇核心三城購房概念股杠桿政策放松，充分體現(xiàn)政府呵護市場態(tài)度8 月12 日，根據(jù)證券時報消息，江蘇南京、蘇州、無錫三城“認房又認貸”

 

    政策均有所優(yōu)化。以南京為例，對主城區(qū)申請商業(yè)性個人住房貸款執(zhí)行以下新政：1）“有房無貸”（有一套房，但無房貸記錄或相應(yīng)房貸已結(jié)清）家庭或“無房有貸”（有房貸記錄，但申請貸款購房時無住房）家庭的最低首付比例從50%調(diào)整為30%；2）“有房有貸”概念股（擁有一套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清）家庭，最低首付比例從80%降至60%。我們認為，此次江蘇核心三城房貸政策改善彰顯了政府對合理購房需求的呵護和支持，未來有望進一步擴散，期待后續(xù)更多針對市場托底龍頭股和房企紓困的政策空間。

 

    政策改善邏輯從房票進一步寬松至購買力

 

    我們于7 月27 日發(fā)布的報告《解析當前地產(chǎn)困境》中強調(diào)，由于疫情等因素影響，當前居民購買力受到?jīng)_擊，后續(xù)可以期待在購房杠桿上的寬松空間，如優(yōu)化“認房又認貸”政策或下調(diào)首付比例。此前，涉及居民購房杠桿優(yōu)化的政策多集中于弱二線或三四線城市，包括鄭州此前將“認房又認貸”切換至“認貸不認房”，還有部分城市直接下調(diào)首付比例。此次江蘇核心三城同時放松購房杠桿符合我們預(yù)期，意味著：1）高能級城市進一步持續(xù)寬松；2）房貸利率經(jīng)過9 個月快速調(diào)整，進一步下行空間有限，房貸政策從價格調(diào)整開始往杠桿調(diào)整邁進；3）政策改善邏輯從房票進一步寬松至購買力。

 

    銷售及土地端成交低迷，需求端改善勢在必行

 

    今年1-7 月，南京/蘇州/無錫的累計新房成交面積為550/564/195 萬平米，同比下降37%/23%/45%，核心三城中，除了蘇州，南京和無錫的降幅高于二線城市整體降幅（-33% yoy）。環(huán)比來看，南京/蘇州/無錫于7 月環(huán)比下降27%/73%/2%；三城7 月去化率數(shù)據(jù)分別為18%/32%/26%，環(huán)比6 月下降14/13/27pct，市場整體依然較為低迷。土地成交方面，目前核心三城均已完成今年第一批次和第二批次集中供地，南京/蘇州/無錫兩次集中供地的總成交建筑面積分別為532/363/284 萬平米，同比下降49%/44%/27%。市場和土地端持續(xù)下行，促使這些城市的房地產(chǎn)政策針對需求端托底改善。

 

    央行釋放流動性，房貸利率后續(xù)有望進一步下降8 月15 日，央行發(fā)布公告稱開展4000 億元中期借貸便利（MLF）操作，此次MLF 操作的中標利率下降10bps。我們認為，此次央行釋放流動性超預(yù)期，后續(xù)需要關(guān)注進一步推動LPR 利率報價和房貸利率下降的可能性。

 

    政策邏輯依然可以期待，關(guān)注未來政策空間

 

    7 月28 日政治局會議上已明確穩(wěn)定市場的優(yōu)先級，此次江蘇三城的房貸龍頭股政策改善未來有望進一步擴散，我們期待后續(xù)更多針對市場托底和房企紓困政策空間。

 

    建議繼續(xù)關(guān)注有機會將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數(shù)頭部民企。重點推薦：1）A 股開發(fā)：金地集團龍頭股、萬科A、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份、華發(fā)股份；2）港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團、碧桂園；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)龍頭股、旭輝永升服務(wù)、招商積余、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。

 

    風險提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風險。

 

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