7 月土地購(gòu)置量跌價(jià)漲推動(dòng)單價(jià)大幅提升；淡季商品房龍頭股銷售量?jī)r(jià)回落，一線城市新建住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)7 個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)

 

    7 月，土地購(gòu)置概念股面積為918 萬(wàn)平方米，單月同比-47.3%，環(huán)比-25.9%；土地成交價(jià)款為875 億元，單月同比-33.4%，環(huán)比+33.6%；土地購(gòu)置單價(jià)為9529 元/平。

 

    1-7 月，土地購(gòu)置面積為4546 萬(wàn)平，累計(jì)同比-48.1%；土地成交價(jià)款為2918 億元，累計(jì)同比-43.0%；土地購(gòu)置單價(jià)為6419 元/平，累計(jì)同比+9.8%。

 

    7 月，商品房銷售面積為0.93 億平，單月同比-28.9%，環(huán)比-49.1%；商品房銷售龍頭股額為0.97 萬(wàn)億元，單月同比-28.2%，環(huán)比-45.4%；商品房銷售均價(jià)為10471元/平，單月同比+0.9%，環(huán)比+7.4%。

 

    1-7 月，商品房銷售面積為7.82 億平，累計(jì)同比-23.1%；商品房銷售額為7.58萬(wàn)億元，累計(jì)同比-28.8%；商品房銷售均價(jià)為9691 元/平，累計(jì)同比-7.4%。

 

    7 月，70 大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比-1.7%，其中一線、二線、三線分別為+3.1%、-0.5%、-3.2%；當(dāng)月環(huán)比-0.1%，其中一線、二線、三線分別為+0.3%、0.0%、-0.3%。7 月，70 大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比-3.0%，其中一線、二線、三線分別為+0.9%、-2.5%、-3.9%；當(dāng)月環(huán)比-0.2%，其中一線、二線、三線分別為+0.2%、-0.2%、-0.3%。一線城市新建住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)7 個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)，7 月環(huán)比漲幅小幅收窄至0.3%（6 月為0.5%，5 月為0.4%）。

 

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)疲弱；新開(kāi)工和竣工繼續(xù)深度下滑；開(kāi)發(fā)到位資金降幅走闊7 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1.11 萬(wàn)億元，單月同比-12.3%；房屋新開(kāi)工面積為0.96 億平方米，單月同比-45.4%；房屋施工面積1.04 億平方米，單月同比-44.3%；房屋竣工面積為3392 萬(wàn)平方米，單月同比-36.0%。

 

    1-7 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為7.95 萬(wàn)億元，累計(jì)同比-6.4%；房屋新開(kāi)工面積為7.61 億平方米，累計(jì)同比-36.1%；房屋施工面積為85.92 億平方米，累計(jì)同比-3.7%；房屋竣工面積為3.20 億平方米，累計(jì)同比-23.3%。

 

    1-7 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金合計(jì)為8.88 萬(wàn)億元，累計(jì)同比-25.4%；其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金預(yù)收、個(gè)人按揭累計(jì)同比分別-28.4%、-11.4%、-37.1%、-25.2%。

 

    投資建議：1）2022 開(kāi)年以來(lái)，多方釋放資金面積極信號(hào)，5 年期LPR 下調(diào)20bp，保障房貸款不納入集中度管理，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，各大行提供并購(gòu)融資支持，“α風(fēng)險(xiǎn)”修復(fù)進(jìn)入執(zhí)行階段。2）與此同時(shí)，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢(shì)仍將持續(xù)深化，部分前期過(guò)度激進(jìn)房企“α風(fēng)險(xiǎn)”仍有暴露可能，但房地產(chǎn)市場(chǎng)“β系數(shù)”健康穩(wěn)定的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購(gòu)房需求”，3 月5 日全國(guó)兩會(huì)報(bào)告“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會(huì)議高層定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房按揭政策，省級(jí)市場(chǎng)自主確定按揭加點(diǎn)下限，獨(dú)立自主性提升，購(gòu)房促需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段；后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)供需恢復(fù)可期。

 

    4）近期市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，建議關(guān)注萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)龍頭股，中國(guó)金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。

 

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