事件：首批保租房REITs 產(chǎn)品正式發(fā)售

 

    　　8 月16 日，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房龍頭股REIT 首批三只保障性租賃住房REITs 產(chǎn)品正式發(fā)售；募集期為2022 年8 月16 日起至2022 年8 月17 日止。

 

    　　點(diǎn)評：首批保租房公募REITs 產(chǎn)品發(fā)售，機(jī)構(gòu)投資者龍頭股認(rèn)購意愿強(qiáng)烈，擬認(rèn)購規(guī)模超百倍，逾1200 億元資金認(rèn)購

 

    　　1）2022 年7 月11 日，國內(nèi)首單紅土深圳安居REIT 審核通過；7 月14 日，中金廈門安居REIT 獲批；8 月5 日，華夏北京保障房概念股REIT 再獲批（受理至通過僅7 天）。上述三只REITs 產(chǎn)品成功發(fā)售上市后，我國已上市公募REITs 的底層資產(chǎn)將新增保障性租賃住房類別，公募REITs 產(chǎn)品數(shù)量也將擴(kuò)容到17 只。我們認(rèn)為保租房REITs 的乘風(fēng)起航利于拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，促進(jìn)存量資產(chǎn)向運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，助力租賃物業(yè)證券化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理完整閉環(huán)。

 

    　　2）日前，三只保租房REITs 產(chǎn)品陸續(xù)完成網(wǎng)下詢價認(rèn)購工作。除國家政策鼓勵外，三只保障房REITs 產(chǎn)品底層資產(chǎn)均收益穩(wěn)定，且具備一定增長潛力，因此機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購意愿強(qiáng)烈，（根據(jù)相關(guān)發(fā)售公告）三只產(chǎn)品擬認(rèn)購份額數(shù)量均超過100 倍。其中，紅土深圳安居REIT 配售參與詢價的投資者為83 家，配售對象為252 個，擬認(rèn)購數(shù)量總和為186.241 億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍（刷新公募REITs 網(wǎng)下詢價認(rèn)購倍數(shù)新紀(jì)錄），最終認(rèn)購價格為2.484 元/份（此前詢價區(qū)間為2.270 元/份至2.610 元/份）；中金廈門安居REIT 配售擬認(rèn)購基金份額總量為143.12 億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的108.96 倍，最終認(rèn)購價格為2.600 元/份（此前詢價區(qū)間為2.438 元/份至2.695 元/份）；華夏北京保障房REIT 配售擬認(rèn)購基金份額總量為158.72 億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的113.37 倍，最終認(rèn)購價格為2.510 元/份（此前詢價區(qū)間為2.279 元/份至2.643元/份）。根據(jù)三只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模測算，預(yù)期將有超1200 億元的機(jī)構(gòu)資金搶購上述保租房REITs 新品；而按照最終認(rèn)購價格和發(fā)售份額數(shù)量（均為5 億份）計算，若此次發(fā)售成功，三只REITs 產(chǎn)品預(yù)計募集資金總額約38 億元。

 

    　　3）三只保租房REITs 產(chǎn)品的發(fā)售均獲得大批機(jī)構(gòu)青睞。根據(jù)相關(guān)發(fā)售公告，參與紅土深圳安居REIT 的投資者83 家，配售對象252 個；參與華夏北京保障房REIT 的機(jī)構(gòu)投資者有71 家；參與中金廈門安居REIT 的機(jī)構(gòu)投資者有68 家。參與投資上述3 只產(chǎn)品的投資者類型涵蓋券商及券商資管、保險機(jī)構(gòu)、公募基金龍頭股、私募基金、銀行及信托等金融機(jī)構(gòu)。

 

    　　投資建議：我國保租房公募龍頭股REIT 正式啟航，利于引導(dǎo)市場由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場龍頭股潛力、提升估值溢價。預(yù)期在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs 產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時考慮到公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動投資價值的空間，預(yù)期后續(xù)有望迎來REITs 試點(diǎn)范圍進(jìn)一步向房地產(chǎn)企業(yè)長租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域放開。關(guān)注REITs 發(fā)展對存量運(yùn)營板塊的估值重塑作用，建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質(zhì)可靠的標(biāo)的。建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)，中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、龍湖集團(tuán)龍頭股、越秀地產(chǎn)。

 

    　　風(fēng)險分析：租金定價風(fēng)險，配租風(fēng)險，保障性租賃住房概念股項目定性風(fēng)險，人口流失風(fēng)險，市場競爭風(fēng)險，政策風(fēng)險等。

 

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