事件：

 

    統(tǒng)計局發(fā)布7 月數(shù)據(jù)。7 月，商品房銷售面積同比-29%、銷售金額同比-28%、新開工面積同比-45%、竣工面積同比-36%、開發(fā)投資同比-12%、到位資金同比-26%。

 

    同日，央行開展4000 億元1 年期MLF 操作和20 億元7 天期公開市場逆回購操作，中標利率分別為2.75%、2.00%，較前次均下降10bp。

 

    點評：

 

    7 月銷售降幅擴大。7 月單月銷售面積同比-28.9%（6 月-18.3%）；銷售金額同比-28.2%（6 月-20.8%）。1-7 月銷售概念股面積累計同比-23.1%，銷售金額累計同比-28.8%。

 

    相對應(yīng)，7 月新增居民中長期1486 億元，同比少增2488 億元。測算7 月按揭發(fā)放金額4442 億元，同比-31%，環(huán)比-30%。

 

    7 月表現(xiàn)較差有停貸事件影響、季節(jié)因素影響。隨著保交付政策有所落地，對于信心恢復(fù)有幫助，期待金九銀十銷售改善。高頻樣本城市數(shù)據(jù)來看，1）一二線好于三四線，8 月以來36 城新房成交面積分別同比-21%/-30%/-47%。2）二手房好于新房。上周13 城二手房成交面積同比+25.8%（前值+27.5%），8 月以來+41%。

 

    開發(fā)投資大幅下降，能力和信心均不足。7 月單月開發(fā)投資完成額同比-12.3%（前值-9.4%），1-7 月累計同比-6.4%。開工、竣工、拿地均較差，7 月單月新開工面積同比-45.4%，竣工面積同比-36.0%，拿地金額同比-33.4%；1-7 月新開工面積累計同比-36.1%、竣工面積累計同比-23.3%，拿地龍頭股金額累計同比-43.0%。主要因資金和信心不足，導(dǎo)致投資能力和信心較差。7 月資金來源同比-25.8%，1-7 月累計同比-25.4%，銷售未改善導(dǎo)致前端開工和拿地信心也較差。

 

    需要政策進一步變化。央行降息超預(yù)期，分別調(diào)降 MLF 和逆回購利率10bp，帶來LPR 下調(diào)預(yù)期。REDD ASIA 報道，監(jiān)管機構(gòu)計劃通過擔(dān)保新債發(fā)行為示范性房企提供流動性支持。此外，7 月政治局會議 “穩(wěn)”字當(dāng)頭背景下，預(yù)期后續(xù)因城施策、保交付紓困政策加速。因城施策也仍有較大空間，尤其是二套首付比例和認房認貸要求變化。

 

    供給側(cè)改革趨勢更加確定。1）優(yōu)質(zhì)房企龍頭股銷售份額提升。1-7 月，Top30 中國央企銷售金額占百強的41%，2020 年、2021 年該比例分別為27%、32%。2）優(yōu)質(zhì)房企拿地概念股份額提升、利潤率也有改善。22 年以來國央企集中供地拿地占比在80%以上，而21 年首批占比52%。22 年以來房企龍頭股拿地利潤率28%，較21 年首批提升7 個百分點。中長期看好供給側(cè)改革受益標的。

 

    投資建議：7 月銷售投資降幅擴大、居民中長期貸款較差、房企信用風(fēng)險擔(dān)憂加劇。

 

    需要政策進一步變化，預(yù)期因城施策用足用好政策工具箱，壓實地方龍頭股政策責(zé)任保交樓穩(wěn)民生，保交付紓困政策加速。中長期看好供給側(cè)改革受益標的。

 

    風(fēng)險提示：大幅度收緊按揭等居民杠桿，房企信用風(fēng)險超預(yù)期。

 

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