事件：8 月16 日，物管概念股板塊整體漲幅明顯，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)漲幅居前8 月16 日，物管板塊整體上漲，光大A+H 核心物業(yè)指數(shù)上漲2.6%，跑贏滬深300指數(shù)2.8pct.，跑贏恒生指數(shù)3.6pct.，跑贏恒生港股通指數(shù)3.3pct.。其中，碧桂園服務(wù)概念股上漲15.03%，旭輝永升服務(wù)上漲13.46%，正榮服務(wù)上漲7.22%，世茂服務(wù)上漲6.70%，遠(yuǎn)洋服務(wù)上漲4.85%。

 

    點(diǎn)評：政策面友好，地產(chǎn)逐步筑底回暖，物管迎來估值修復(fù)，推薦龍頭民企物管1）我們前期提出，物管政策面、基本面以及發(fā)展前景向好趨勢均沒有出現(xiàn)變化；隨著后續(xù)地產(chǎn)信用問題的厘清、個(gè)別公司風(fēng)險(xiǎn)事件的有序處理、以及港股市場整體價(jià)值逐步體現(xiàn)，物管龍頭股板塊的整體估值有望修復(fù)”。詳見20220524《三產(chǎn)就業(yè)人數(shù)近半，物管開啟獨(dú)立發(fā)展——房地產(chǎn)行業(yè)（物業(yè)服務(wù)）2022 年中期投資策略》。

 

    2）地產(chǎn)行業(yè)方面，近期廊坊官宣取消限購限售，保障居民合理購房需求，需求側(cè)寬松信號加強(qiáng)，或向周邊環(huán)京及高能級城市傳導(dǎo)政策進(jìn)一步寬松預(yù)期，修復(fù)市場悲觀情緒；供給側(cè)房企融資傳遞破冰信號，債券發(fā)行邊際回暖，7 月房企境內(nèi)外單月合計(jì)發(fā)債1017 億元，環(huán)比+80.6%，同比+3.3%；地方政府及金融機(jī)構(gòu)合作，以“地產(chǎn)紓困基金”等方式助力房企紓困，地產(chǎn)逐步筑底回暖，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋。

 

    3）物管政策面持續(xù)友好。國家層面，8 月8 日，國家發(fā)改委等部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》，延續(xù)服務(wù)業(yè)增值稅加計(jì)抵減政策，2022 年對生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額繼續(xù)分別按10%和15%加計(jì)抵減應(yīng)納稅額。國家延續(xù)扶持政策，有利于物業(yè)企業(yè)減輕增值稅稅負(fù)壓力。

 

    地方層面，8 月9 日，深圳提出按照在管項(xiàng)目總建筑面積1 元/m?的標(biāo)準(zhǔn)，向積極配合街道、社區(qū)開展聯(lián)防聯(lián)控工作的物業(yè)企業(yè)發(fā)放相關(guān)疫情防控補(bǔ)貼。7 月18 日，北京提出推廣“勁松模式”和“首開經(jīng)驗(yàn)”，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)參與舊改，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)前置作用，加速推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。住建部摸排顯示，“十四五”

 

    需完成的老舊小區(qū)改造建筑面積約40 億平，舊改給物管帶來較大存量拓展空間。

 

    4）我們認(rèn)為，各級政府持續(xù)出臺友好政策，物管行業(yè)長期發(fā)展趨勢向好；地產(chǎn)供需兩側(cè)傳遞回暖信號，市場悲觀情緒有望修復(fù)；“保交樓”方案逐步落地，部分民營地產(chǎn)公司紓困在望，龍頭民營物管公司有望迎來估值修復(fù)。

 

    投資建議：物管行業(yè)定位“社會治理基層支柱”，在疫情常態(tài)化防控/老舊小區(qū)改造/智慧社區(qū)建設(shè)等方面具有較高參與度，政策持續(xù)友好，行業(yè)發(fā)展空間廣闊；我們認(rèn)為物管行業(yè)政策面、基本面和長期發(fā)展向好的趨勢沒有改變，短期受到美聯(lián)儲加息、俄烏沖突等宏觀因素影響，年初至今板塊整體回調(diào)明顯，部分個(gè)股的股價(jià)波動較大，提供了較好的配置時(shí)機(jī)。

 

    投資建議關(guān)注三條主線：

 

    1）“估值修復(fù)”：關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖及民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。推薦新城悅服務(wù)概念股、世茂服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。

 

    2）“獨(dú)立發(fā)展”：關(guān)注第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨(dú)立經(jīng)營和擴(kuò)張能力的民企物管。推薦綠城服務(wù)概念股、旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)。

 

    3）“穩(wěn)健國企”龍頭股：持續(xù)看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來的估值溢價(jià)。

 

    建議關(guān)注保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活龍頭股、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本快速提升風(fēng)險(xiǎn)，第三方外拓競爭加劇風(fēng)險(xiǎn)，增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

 

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