保障性租賃住房將入市，有望成為新風(fēng)口

 

    2022 年8 月15 日至16 日，首批3 支保障性租賃住房概念股REITs 將完成發(fā)行。

 

    保障性租賃住房概念股借土地端成本優(yōu)勢(shì)以及稅收優(yōu)惠支持，能夠解決傳統(tǒng)租賃房租售比、流動(dòng)性低的兩大痛點(diǎn)。而保障性租賃住房REITs 打通了不動(dòng)產(chǎn)管理“投融管退”周期中的退出環(huán)節(jié)，形成“REITs 發(fā)行—募集資金—轉(zhuǎn)投資—二次擴(kuò)募—再投資”的良性循環(huán)模式，政策支持、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、成長(zhǎng)穩(wěn)定性強(qiáng)化其長(zhǎng)期配置價(jià)值。我們認(rèn)為利好擁有長(zhǎng)租公寓和優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、具備不動(dòng)產(chǎn)管理能力的企業(yè)，如招商蛇口、萬(wàn)科、新城控股、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)等。

 

    政策風(fēng)口：中央支持政策不斷加碼，地方政府紛紛響應(yīng)2021 年6 月29 日，發(fā)改委發(fā)布“958 號(hào)文”，將能源基礎(chǔ)設(shè)施，保障性租賃住房等行業(yè)范圍納入公募REITs 試點(diǎn)范圍。2022 年5 月25 日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，指出推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 健康發(fā)展，重點(diǎn)盤活保障性租賃住房等領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施；5 月27 日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布文件指出，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)，上海、廣東、浙江等地方政府也紛紛積極動(dòng)作。

 

    資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)：坐擁優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，平均評(píng)估增值率達(dá)27%紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 及華夏北京保障房REIT 評(píng)估價(jià)值較賬面價(jià)值溢價(jià)分別為24.8%、11.6%、51.9%。3 支REITs 的底層資產(chǎn)均分別位于深圳、廈門、北京，且都處于核心區(qū)域，成熟的產(chǎn)業(yè)配套概念股、較低的租售比強(qiáng)化這些城市中優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房需求的穩(wěn)定性和持續(xù)性，這也是底層資產(chǎn)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。截至2022Q1 末，3 支保租房REITs底層資產(chǎn)綜合出租率分別達(dá)到98.7%、99.3%與94.7%，已經(jīng)達(dá)到成熟運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)，募集說明書中預(yù)計(jì)上市次年EBITDA 利潤(rùn)率分別為84.5%、76.2%、72.6%，高于其它行業(yè)型REITs。

 

    認(rèn)購(gòu)火爆：網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均逾百倍，平均增值率約8%3 支保租房概念股REITs 共募集資金約38 億元，其中紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 及華夏北京保障房REIT 分別募集資金12.4、13.0 及12.6 億元，較評(píng)估價(jià)值分別增值7.3%、7.1%及9.0%。戰(zhàn)略配售占比均值61%，彰顯投資者認(rèn)可度。網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均值119 倍，遠(yuǎn)超首批上市公募REITs的5-15 倍，主要是因?yàn)楸Ｗ夥縍EITs 具有使用期限長(zhǎng)、收入成長(zhǎng)穩(wěn)定性高、底層資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)、擴(kuò)募空間大的優(yōu)點(diǎn)。根據(jù)紅土龍頭股深圳安居REIT 募集說明書披露，深圳安居集團(tuán)尚有4 個(gè)合計(jì)投資54 億元的在建項(xiàng)目作為該REIT的可擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備。

 

    資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定派息為熱度支點(diǎn)，政策加持、未來空間強(qiáng)化市場(chǎng)持續(xù)性整體而言，保租房龍頭股REITs 首次啟航的火熱基于兩大支點(diǎn)：1. 資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，均位于核心城市概念股核心區(qū)域，EBITDA 利潤(rùn)率占優(yōu)；2. 穩(wěn)定派息。4%以上的穩(wěn)定派息率在市場(chǎng)利率下行環(huán)境下優(yōu)勢(shì)凸顯。持續(xù)性角度我們認(rèn)為有兩大推力：1. 政策持續(xù)加持；2.未來規(guī)�？臻g可觀（截至2022H1 末TOP30 運(yùn)營(yíng)商管理體量已突破100 萬(wàn)間）。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)而言，有利于降低企業(yè)杠桿率，激發(fā)存量盤活的潛能。我們認(rèn)為利好擁有長(zhǎng)租公寓和優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、具備不動(dòng)產(chǎn)管理能力概念股的企業(yè)，如招商蛇口、萬(wàn)科、新城控股、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示： REITs 進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)奏不及預(yù)期，疫情導(dǎo)致資產(chǎn)盈利能力下降。

 

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