事項(xiàng)：

 

    國家統(tǒng)計(jì)局公布2022 年1-7 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，其中投資額7.9 萬億元，同比降6.4%；新開工7.6 億平米，同比降36.1%；竣工3.2 億平米，同比降23.3%；土地購置面積4546 萬平方米，同比降48.1%；土地成交價(jià)款2918 億元，同比降43.0%；商品房銷售龍頭股面積7.8 億平米，同比降23.1%；銷售額7.6 萬億元，同比降28.8%；房企到位資金8.9 萬億元，同比降25.4%。

 

    平安觀點(diǎn)：

 

    投資概念股持續(xù)下滑，實(shí)質(zhì)改善尚需等待。7 月單月房地產(chǎn)投資同比降12.3%，降幅環(huán)比擴(kuò)大2.9pct。資金壓力猶大、銷售修復(fù)仍需時(shí)日背景下，房企土地購置、建安支出仍然謹(jǐn)慎，近期個(gè)別行業(yè)事件進(jìn)一步影響市場信心，7月土地成交價(jià)款同比降33.4%，累計(jì)施工面積同比降3.7%。分區(qū)域看，中部地區(qū)7 月單月地產(chǎn)投資降幅環(huán)比擴(kuò)大9.1pct，高于其他三個(gè)區(qū)域�？紤]上年基數(shù)持續(xù)降低，后續(xù)地產(chǎn)投資進(jìn)一步下行空間有限、降幅或呈現(xiàn)收窄態(tài)勢；但在銷售復(fù)蘇緩慢、房企資金壓力猶存的背景下，投資（包括拿地、開工）實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇仍需等待。

 

    施工端延續(xù)疲軟，關(guān)注“保交樓”進(jìn)展。上年基數(shù)顯著下滑背景下，7 月單月新開工仍同比降45.4%，連續(xù)四個(gè)月降幅超過40%，絕對值（9644萬平米）創(chuàng)2009年11 月以來新低。考慮銷售端去化壓力仍大，疊加2021H2以來土地成交下滑影響可供開工貨量，新開工的修復(fù)任重道遠(yuǎn)。竣工方面，7 月單月竣工同比降36.0%，降幅環(huán)比收窄4.7pct。7 月政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，預(yù)計(jì)后續(xù)地方政府將在“保交樓”中承擔(dān)更多責(zé)任，通過牽頭組織對接國央企、金融機(jī)構(gòu)，幫助受困房企、項(xiàng)目盤活現(xiàn)金流，進(jìn)而帶動(dòng)竣工端緩慢改善。

 

    銷售降幅擴(kuò)大，修復(fù)進(jìn)程或相對波折。隨著銷售淡季來臨，疊加個(gè)別行業(yè)事件沖擊，7 月單月全國商品房銷售面積、銷售額同比降28.9%、28.2%，降幅環(huán)比擴(kuò)大10.6pct、7.4pct。分區(qū)域看，西部地區(qū)7 月銷售面積同比降幅環(huán)比擴(kuò)大15.1pct 至37.9%、表現(xiàn)最弱，中部同比降幅擴(kuò)大13.6pct 至24.6%，東部擴(kuò)大6.3pct 至26.6%，東北擴(kuò)大2.8pct 至25.2%。隨著基數(shù)回落（2021H1 同比增27.7%、H2 降14.9%），以及“穩(wěn)市場”政策持續(xù)發(fā)力，下半年房地產(chǎn)有望溫和修復(fù)、銷售進(jìn)一步下行空間有限，但考慮市場信心修復(fù)、各方擔(dān)憂的消除需要時(shí)間，后續(xù)銷售復(fù)蘇仍充滿波折，同時(shí)國民企、區(qū)域間樓市將延續(xù)分化。

 

    資金端同步走弱，流動(dòng)性壓力猶大。7 月單月房企到位資金同比降25.8%，降幅環(huán)比擴(kuò)大2.2pct，其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比降31.2%、22.6%，降幅環(huán)比擴(kuò)大3.1pct、0.4pct，與7 月單月銷售、居民新增中長期貸款走弱相印證。7 月國內(nèi)貸款同比降36.8%、降幅亦環(huán)比擴(kuò)大4.8pct。當(dāng)前房企流動(dòng)性壓力猶大，8-12 月境內(nèi)地產(chǎn)債到期1228 億元，其中8 月到期330 億元，為今年剩余月份到期壓力最大月份。

 

    投資建議：受銷售淡季、個(gè)別行業(yè)事件、房企資金壓力猶大等影響，7 月地產(chǎn)投資銷售降幅環(huán)比6 月有所擴(kuò)大，開工、竣工延續(xù)低迷，整體看行業(yè)仍處筑底階段。7 月28 日政治局會(huì)議將“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”放在更靠前位置，凸顯中央穩(wěn)地產(chǎn)的決心，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)有望溫和修復(fù)�；�于此，判斷下半年板塊有望迎來政策寬松與銷售復(fù)蘇推動(dòng)的基本面兌現(xiàn)行情，但樓市復(fù)蘇高度及板塊表現(xiàn)將弱于過往，房企間分化將進(jìn)一步加劇。開發(fā)板塊建議優(yōu)選銷售、投資占優(yōu)，有望率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)概念股、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、天健集團(tuán)等。物管板塊建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)可控、規(guī)模優(yōu)勢漸成、市場化能力突出的央國企及優(yōu)質(zhì)民企，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)概念股、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。產(chǎn)業(yè)鏈角度，房地產(chǎn)修復(fù)有望帶來建材需求筑底改善，建議關(guān)注防水、管材、水泥行業(yè)龍頭企業(yè)，如偉星新材、東方雨虹、科順股份、海螺水泥。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1）供給充足性降低風(fēng)險(xiǎn)：若地市持續(xù)遇冷，各房企概念股新增土儲(chǔ)規(guī)模不足，將對后續(xù)貨量供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響行業(yè)銷售、開工、投資、竣工等。2）房企業(yè)績承壓風(fēng)險(xiǎn)：若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售大幅以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值、結(jié)算利潤承壓風(fēng)險(xiǎn)。3）政策呵護(hù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若政策有效性不足，樓市調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

 

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