下行壓力放大，關注政策回應

 

    7 月開發(fā)投資龍頭股再現雙位數同比降幅，銷售再度走弱且高頻數據顯示8 月以來未有改善，穩(wěn)地產壓力放大。7 月28 日政治局會議已明確穩(wěn)定市場的優(yōu)先級，我們期待后續(xù)更多針對市場托底和房企紓困政策空間，尤其可以關注寬松邏輯從房票調整至購買力、從房貸利率向杠桿邁進。建議繼續(xù)關注有機會將融資優(yōu)勢轉化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數頭部民企。

 

    開發(fā)投資再現雙位數同比降幅，年內下行壓力較大2022 年7 月全國房地產開發(fā)投資概念股同比降幅再次走闊至雙位數，拿地、開工、施工、竣工等指標表現仍不理想，預示著年內開發(fā)投資仍將面臨不小的壓力，“停貸”事件對于產業(yè)鏈的負面影響正在持續(xù)發(fā)酵。1、7 月土地市場供求同比降幅收窄，主要因為去年同期基數較低，單月成交建面絕對規(guī)模仍處于2014 年以來同期的最低水平，土地市場表現依舊疲弱，土地財政壓力仍在加大。2、新開工依舊低迷，停工面積仍然較高，導致施工面積同比降幅擴大。3、房企資金鏈壓力未有明顯改善，竣工降幅仍然較大。

 

    銷售再次走弱，MLF 利率下行吹響新一輪寬松號角7 月全國商品房銷售再度走弱，而8 月以來，受經濟下行和“停貸”事件等因素影響，銷售走弱趨勢未有改觀，8 月1-14 日60 城新房銷售面積同比-38%（7 月-34%），同時房價仍在環(huán)比下跌。除了通過堅定的“保交付”措施提振購房信心，在購買力受到沖擊的背景下，我們認為房地產政策寬松邏輯需要從房票調整至購買力，從房貸利率向杠桿邁進。8 月15 日，央行MLF 中標利率下降10bp 至2.75%，我們預計將帶動5 年期LPR 及房貸利率的進一步下行，除此之外我們期待更多針對首付比例的因城施策調整，做到7 月政治局會議中提出的“穩(wěn)定房地產市場”、“用足用好政策工具箱”。

 

    信用危機仍存，托底時不我待

 

    7 月全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降23.6%，連續(xù)13 個月同比下滑，同比降幅較6 月擴大2.2pct，銷售回款和融資回款同比降幅均擴大。隨著銷售的再度走弱，房企信用危機進一步蔓延的風險在上升，7 月部分信用資質優(yōu)良的民營或混合所有制房企股債價格開始出現大幅波動，我們認為需要更多外力的干預才能幫助它們走出現金流的惡性循環(huán)。

 

    投資建議

 

    重點推薦：1）A 股開發(fā)：金地集團、萬科A、華發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、建發(fā)股份概念股；2）港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團、碧桂園；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務、招商積余、旭輝永升服務、新大正等；4）轉型房企：華聯控股、魯商發(fā)展。

 

    風險提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。

 

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