事件

 

    國家統(tǒng)計(jì)局公布2022 年1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資龍頭股與銷售數(shù)字。

 

    評(píng)論

 

    7 月商品房銷售同比跌幅再次走闊，行業(yè)政策或在“房住不炒”框架下加碼。7 月全國商品房銷售龍頭股面積和金額同比跌幅分別走闊11ppt和7ppt至-29%和-28%，終止了此前連續(xù)2 個(gè)月的同比修復(fù)趨勢(shì)，2 季度以來行業(yè)政策加碼所取得的需求支持效果明顯走弱；我們認(rèn)為這與房企延期交樓可能性提高的背景下潛在購房群體觀望情緒上行有直接聯(lián)系。往前看，考慮到7 月政治局會(huì)議仍延續(xù)了“支持剛性和改善性住房需求”的表述，同時(shí)強(qiáng)調(diào)要“因城施策用足用好政策工具箱”，我們預(yù)計(jì)后續(xù)行業(yè)政策還將在“房住不炒”框架下有所加碼，例如近期廊坊放松限購條件等，但政策實(shí)際效果還須視“保交樓”措施落實(shí)能否有效修復(fù)購房預(yù)期而定；全年銷售面積和金額同比跌幅可能介于我們此前在半年度策略中提出的中性情形（-13%和-17%）和悲觀情形（-18%和-24%）之間。

 

    7 月房地產(chǎn)投資同比跌幅創(chuàng)年內(nèi)新低，仍待進(jìn)一步的供給側(cè)舉措。7 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比跌幅走闊至-12.3%（6 月-9.4%），為年內(nèi)單月最低，新開工面積和施工面積凈增量同比跌幅仍維持在四成的低位水平（7 月-45%和-44% vs 6 月-45%和-48%）。我們認(rèn)為在銷售二次探底、民營房企再融資通路收窄、信用債密集到期的大背景下，供給側(cè)相關(guān)指標(biāo)的明顯下探符合預(yù)期；我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上的觀察也與此一致，1-7 月300 城宅地出讓金同比下降46%（該指標(biāo)由于今年和去年集中土拍節(jié)奏差異短期或偏高，如僅觀察不參與集中土拍的城市，1-7 月宅地出讓金同比跌幅已達(dá)-60%）。往前看，我們認(rèn)為投資持續(xù)走低可能通過產(chǎn)業(yè)鏈、財(cái)政支出等路徑間接影響居民購房能力，疊加前述潛在預(yù)期壓制，進(jìn)一步對(duì)房企現(xiàn)金流形成壓力，全年投資同比跌幅或達(dá)高個(gè)位數(shù)；而阻滯該負(fù)循環(huán)形成的關(guān)鍵仍在于自上而下的供給側(cè)政策舉措。

 

    7 月房企到位資金同比跌幅邊際略走闊，各主要子項(xiàng)均弱。7 月房企到位資金概念股同比跌幅略走闊2ppt至-26%，分項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款同比下降37%（6月-32%），自籌資金同比下降21%（6 月-18%），定金及預(yù)收款同比下降31%（6 月-31%），個(gè)人按揭貸款同比下降23%（6 月-20%）。

 

    短期A/H地產(chǎn)股或以波動(dòng)為主，中長期優(yōu)質(zhì)龍頭仍具吸引力。近期新房市場(chǎng)概念股居民預(yù)期和實(shí)際銷售均走弱，房地產(chǎn)投資持續(xù)下探也進(jìn)一步增加了負(fù)循環(huán)形成的可能性，疊加信用債密集到期，短期房企現(xiàn)金流壓力或有所加強(qiáng)，但考慮到近期需求支持和“保交樓”政策可能仍有出臺(tái)，我們認(rèn)為短期A/H地產(chǎn)股股價(jià)表現(xiàn)或以波動(dòng)為主。中長期維度上我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)龍頭房企演繹出集中度提升邏輯的確定性仍在，建議擇機(jī)逢低吸納：A股-保利、濱江、招商蛇口概念股、華發(fā)、金地、萬科；H股-華潤、中海、越秀、綠城、建發(fā)、宏洋、美置；物管板塊-中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活；代建板塊-綠城管理。

 

    風(fēng)險(xiǎn)

 

    政策變化或基本面修復(fù)不及預(yù)期；房企信用端加速惡化；疫情影響超預(yù)期。

 

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