7 月單月銷售概念股面積同比增速-28.9%，較6 月負增長擴大10.6 pct，數(shù)據(jù)上有所回落，主要原因或是6 月份同比“異常”偏高，如果與5 月份相比，7月份數(shù)據(jù)仍是有所改善，整體呈弱復蘇態(tài)勢；

 

    　　往后看，8 月份上半月高頻數(shù)據(jù)顯示銷量概念股同比負增長略有收窄，在政策落地效果逐步釋放以及更強政策落地預期下（支持改善性需求等），10 月左右銷量同比有望達成正負零左右，全年銷量或為小兩位數(shù)負增長；7 月投資金額同比增速為-12.3%，較6 月負增長擴大2.9 pct，預計在土地購置費滯后計入及新開工面積減少雙重影響下仍將持續(xù)下滑；7 月新開工面積同比增速為-45.4%，較6 月負增長擴大0.3 pct，當前企業(yè)未開工庫存或?qū)⑾�耗見底，新開工面積增速逐步趨同于拿地面積，往后看，隨著銷售復蘇，新開工或率先反彈，但反彈的持續(xù)性及高度或受制于前期的保守拿地；

 

    　　7 月竣工面積同比增速為-36.0%，較6 月負增長收窄4.7 pct，房企資金鏈仍處于較弱狀態(tài)，施工強度尚未回到正常水平，往后看，在市場逐步恢復及各方積極推進“保交樓”背景下，后續(xù)竣工增速或有望一定程度回升；7 月到位資金同比增速為-25.8%，較6 月負增長擴大2.2 pct，結(jié)構上融資類資金因偏弱的開工意愿及債券市場波動加大維持低位，銷售類資金同步于銷售市場波動下行；目前貨幣活化指數(shù)繼續(xù)下降，行業(yè)經(jīng)營層面資金鏈穩(wěn)健性亦處于低位；不同城市能級房價進一步分化，一線城市上漲；累計工程欠款規(guī)模同比自21 年下半年以來持續(xù)下行，一是因為工程欠款保障系數(shù)下行，房企償付風險加大，二是受累計施工面積同比下滑影響；

 

    投資建議：競爭格局改善的中長期邏輯未變，市場系統(tǒng)性風險的擔憂或緩釋，銷售基本面觀察的窗口期或在9-10 月，建議大家沿著基本面主線布局穩(wěn)健型標的而非博弈資產(chǎn)救贖型標的。當前周期特征下，并不具備過去房價大幅上漲救贖劣質(zhì)資產(chǎn)的條件，“高質(zhì)量”周轉(zhuǎn)的“管理紅利”模式或具備護城河優(yōu)勢；

 

    　　房地產(chǎn)角度，建議關注：a.“穩(wěn)增長”主線下“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”

 

    　　龍頭“招保萬金中華龍”（【招商蛇口】【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團】【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團】）；b.銷售復蘇后貨值彈性較大的地方區(qū)域型國企，如【建發(fā)股份】等；c.精選“有質(zhì)量的杠桿”

 

    　　的高杠桿民企，等到銷售右側(cè)確立明顯可布局；d.資源型公司仍可獲穩(wěn)健回報，如【華僑城A】等；

 

    　　產(chǎn)業(yè)鏈角度，重視產(chǎn)業(yè)鏈上各細分板塊供應商的估值修復，關注輕工龍頭股、建材、家居家電龍頭股等相關板塊的估值修復彈性；

 

    　　生態(tài)鏈角度，重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)龍頭股等標的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)概念股鏈的轉(zhuǎn)型如設計/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長賽道機會，如物管關注【招商積余】【保利物業(yè)】【碧桂園服務】等，商管關注【華潤萬象生活】龍頭股【星盛商業(yè)】等；交易關注【貝殼】等；關注REITs 標的長賽道布局

 

    　　風險提示：疫情反復超預期，政策改善不及預期，銷售下滑超預期，市場流動性改善不及預期，海外流動性收緊超預期等。

 

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