從行業(yè)角度，淡季修復(fù)速度減緩、基本面再趨悲觀之下，市場可能重回政策博弈主線。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)概念股回歸正常軌道，是當(dāng)前政府、企業(yè)、居民的共同利益所在，因此沒有必要對地產(chǎn)銷售有超過對經(jīng)濟(jì)整體的擔(dān)憂。近期包括政策性銀行專項(xiàng)借款、民企發(fā)債增信支持等多項(xiàng)地產(chǎn)紓困措施出臺(tái)，皆是高層在壓實(shí)地方責(zé)任和房企主體責(zé)任的同時(shí)對“保交樓、穩(wěn)民生”提供實(shí)質(zhì)性的支持，夯實(shí)了信心，提升了地產(chǎn)股債的“下限”，邏輯明顯改善。在此基礎(chǔ)上，我們期待需求端更有力政策推出的效果，畢竟銷售概念股復(fù)蘇是解決當(dāng)下房地產(chǎn)問題的根本答案，決定了地產(chǎn)股債的“上限”。從個(gè)股角度，經(jīng)營穩(wěn)健、具備優(yōu)秀品質(zhì)的房企將更快從行業(yè)低谷中脫穎而出。核心推薦萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、綠城中國。

 

    銷售復(fù)蘇放緩，回暖仍需等待

 

    從統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)看，銷售復(fù)蘇放緩。2022 年1-7 月商品房銷售額同比-28.8%；2022 年7 月商品房銷售額同比-28.2%，較前值擴(kuò)大7.4 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    從日頻數(shù)據(jù)看，銷售回暖趨勢平緩。2022 年截至8 月19 日，30 城商品房成交面積為9332 萬┫，同比-31%。其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-34%、-35%、-31%、-15%。

 

    開發(fā)投資繼續(xù)惡化，到位資金降幅擴(kuò)大

 

    開發(fā)投資繼續(xù)惡化。2022 年1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)為79462 億元，同比-6.4%。7 月單月，開發(fā)投資完成額同比-12.3%，降幅擴(kuò)大2.9 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    到位資金降幅擴(kuò)大。2022 年1-7 月房企到位資金累計(jì)為88770 億元，同比-25.4%。7 月單月，到位資金同比-25.8%，降幅較前值擴(kuò)大2.2 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    開竣工表現(xiàn)較弱，地產(chǎn)鏈繼續(xù)承壓

 

    開工由于土地存量不足以及銷售表現(xiàn)低迷，受房企投資意愿較弱的影響延續(xù)弱勢。2022 年1-7 月，新開工面積累計(jì)76067 萬平方米，同比-36.1%。7 月單月，新開工面積同比-45.4%，降幅較前值擴(kuò)大0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    竣工強(qiáng)弩之末，表現(xiàn)較弱。2022 年1-7 月，竣工龍頭股面積累計(jì)32028 萬平方米，同比-23.3%。7 月單月，竣工面積同比-36.0%，較前值收窄4.7 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    重要事件：

 

    ①5 年期LPR 降低15bp 至4.3%。②住建部等部門推出政策性銀行龍頭股專項(xiàng)借款“保交樓、穩(wěn)民生”。③交易商協(xié)會(huì)擬向民企提供發(fā)債增信支持。④衛(wèi)健委等17 部門提出住房政策向多子女家庭傾斜。⑤合肥召開化解房地產(chǎn)問題專題調(diào)度會(huì)。⑥福州房貸首付比例下調(diào)，并推出人才住房保障措施。⑦濟(jì)南下調(diào)二套住房公積金貸款首付比例，并推出二手房“帶押過戶”模式。⑧上海定向優(yōu)化臨港人才購房政策。⑨江蘇昆山太倉、河北廊坊、浙江海寧放松限購限售。⑩浙江湖州鼓勵(lì)國企收購困難房企滯銷房，統(tǒng)籌項(xiàng)目間資金使用。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1、政策放松不及預(yù)期；2、疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用龍頭股風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

 

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