本周觀點：需求托底加碼

 

    7 月28 日政治局會議提出，“經(jīng)濟大省要勇挑大梁，有條件的省份要力爭完成經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期目標”。我們認為，5.5%的目標對地產(chǎn)仍有一定潛在要求，然而21Q3-22Q2 房地產(chǎn)行業(yè)GDP 當季同比歷史上首次出現(xiàn)連續(xù)4 個季度負增長，行業(yè)銷售和投資下行勢大力沉，已經(jīng)成為穩(wěn)增長的第一拖累項。我們認為，地產(chǎn)可能不是本輪穩(wěn)增長的主角，但是不會從臺前退居幕后，至少不會成為穩(wěn)增長的包袱。

 

    我們在7 月29 日《穩(wěn)定高于一切》中提出基本面二次下行可能意味著需求政策下限進一步提升，并且所提出的四大調(diào)整方向有望逐一兌現(xiàn)：第一，按揭額度支持，利率加速下行：隨著8 月15 日MLF 下調(diào)10BP，5 年期LPR 有望超預(yù)期下調(diào)，并且隨著基本面和信貸收縮壓力的加大，地方加點幅度有望加速下行。貝殼研究院7 月數(shù)據(jù)顯示，全國首套、二套平均房貸利率分別來到4.35%、5.07%，均為2014 年至今的歷史最低位。

 

    第二，限購限貸進一步優(yōu)化：蘇州、福州等熱點城市率先調(diào)整，穩(wěn)增長壓力之下，經(jīng)濟大省有望顧全大局適度優(yōu)化。以福州為例，年內(nèi)福州限購、限貸相繼放松：1）3 月下旬，福州放松限購，非五城區(qū)戶籍在福州五城區(qū)購買144 平普宅，無須提供近兩年內(nèi)滿12 個月社�；蚣{稅證明。2）7 月，福州再次放松限購，允許五城區(qū)戶籍、符合條件二孩家庭購買第三套普宅。3）8 月16 日福州發(fā)布《福州市限購區(qū)域調(diào)整差別化住房信貸政策實施細則》，五城區(qū)戶籍二套房最低首付比例由50%下調(diào)至40%，非五城區(qū)戶籍首套房最低首付比例由40%降至30%。

 

    第三，適度盤活二手房市場，穩(wěn)杠桿的前提下提振改善性需求：1）珠海、濟南等地先后允許二手房交易“帶押過戶”。2）在15 個發(fā)布二手房指導(dǎo)價政策的城市中，有且僅有深圳仍在嚴格執(zhí)行，西安7 月率先取消二手房指導(dǎo)價，上海二手房指導(dǎo)價實際執(zhí)行折扣放松。二手市場逐漸回暖有望盤活居民存量資產(chǎn)，帶動房產(chǎn)置換梯隊修復(fù)，引導(dǎo)需求側(cè)筑底向好。

 

    第四，三四線城市通過房票安置定向托底：據(jù)團隊不完全統(tǒng)計，截至8 月21 日已有13 個城市/縣區(qū)提出“房票安置”。8 月16 日南京主城浦口區(qū)發(fā)布《南京市浦口區(qū)住宅房屋征收房票安置暫行規(guī)定》征求意見稿，房票適用城市能級進一步上升。

 

    8 月新房、二手房銷售同比小幅回暖

 

    新房市場本周成交393 萬平，月度同比-27.43%，相較上月改善5.78pct；累計庫存16912 萬平，一線、二線去化加速，三線及以下去化放緩。二手房市場本周成交166萬平，月度同比+11.52%，相較上月改善16.64pct。土地市場本周成交建面2021 萬平，滾動12 周同比-6.32%；成交總額186 億元，滾動12 周同比-14.87%；全國平均溢價率+3.31%，滾動12 周同比-7.44pct。

 

    本周申萬房地產(chǎn)龍頭股指數(shù)+3.29%，較上周提升1.62pct，漲幅排名4/31，領(lǐng)先滬深300指數(shù)4.25pct。H 股概念股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)+1.24%，較上周提升3.00pct，漲幅排序2/11，領(lǐng)先恒生指數(shù)3.23pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為2.59%，較上周提升7.12pct。

 

    投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級概念股、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。持續(xù)推薦：1 ）優(yōu)質(zhì)龍頭：中國海外發(fā)展、金地集團概念股、保利發(fā)展、萬科A概念股、龍湖集團、招商蛇口；2 ）優(yōu)質(zhì)成長：新城控股、旭輝控股集團；3 ）優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：首開股份、華發(fā)股份、金融街、越秀地產(chǎn)概念股、建發(fā)國際、濱江集團、綠城中國等。

 

    風險提示：行業(yè)信用風險概念股蔓延；行業(yè)銷售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期

 

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