行業(yè)核心觀點(diǎn)

 

    　　保障性租賃住房REITs 具有收益穩(wěn)定性與長期性，同時未來擴(kuò)募空間大，有助于不動產(chǎn)運(yùn)營類企業(yè)盤活資產(chǎn)。華夏北京保障房REIT 的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢，同時運(yùn)營成熟，當(dāng)前公募REITs 供給仍然較少，華夏北京保障房REIT 上市后具有溢價提升空間，建議積極關(guān)注。

 

    　　投資要點(diǎn)：

 

    　　北京市具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)與人口基礎(chǔ)，疊加政策支持，推動保障性租賃住房概念股發(fā)展：北京市積極出臺保障性租賃住房龍頭股相關(guān)政策，計(jì)劃在“十四五”期間爭取建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)到40%，其中2022 年預(yù)計(jì)籌集建設(shè)保障性租賃住房龍頭股15 萬套。在需求方面，北京市存在較大的住房保障需求。兩個基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的最近一期租戶候選人排隊(duì)量顯著超過供給量。

 

    　　基金基本情況：華夏北京保障房REIT 采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的全部份額。專項(xiàng)計(jì)劃以文龍家園項(xiàng)目、熙悅尚郡項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為投資標(biāo)的。華夏基金為基金管理人，北京保障房中心為原始權(quán)益人，募集的基金份額總額為5 億份。

 

    　　基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目概念股基本情況：文龍家園概念股項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目分別位于北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)，產(chǎn)業(yè)配套成熟，項(xiàng)目建筑面積合計(jì)11.28 萬平方米。截至2022 年3 月31 日，項(xiàng)目運(yùn)營期限均超3年，兩個項(xiàng)目的保障性租賃住房的出租率均在94%及以上，盈利與現(xiàn)金流保持穩(wěn)定，運(yùn)營成熟。

 

    　　估值情況：根據(jù)戴德梁行出具的估值報告，截至2022 年3 月31日，2 個基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值合計(jì)11.51 億元，平均單價10,204元/平方米。根據(jù)募集說明書，2022 年9 月至12 月以及2023 年可供分配金額的數(shù)據(jù)分別是16,564,647.55 元和49,600,249.29元，凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)概念股評估凈值，年化）分別為4.32%和4.31%，投資人凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模，年化）分別為3.96%和3.95%。

 

    　　風(fēng)險因素：出租率不及預(yù)期；租金概念股定價風(fēng)險；人口流失等。

 

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