【每日一問(wèn)】

 

    當(dāng)前統(tǒng)計(jì)局披露的我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑龍頭股面積為39.8 平米，但統(tǒng)計(jì)局所披露的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積實(shí)為戶籍人口口徑，我們認(rèn)為城鎮(zhèn)常住人口口徑的數(shù)據(jù)能更好的反映我國(guó)居民真實(shí)的人均住房建面。因此，我們將城鎮(zhèn)戶籍人均住房建筑面積修正為城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積（修正方法見(jiàn)附錄），根據(jù)我們的測(cè)算，2021年城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積約為31.1 平米。假設(shè)得房率平均為80%，實(shí)際人均套內(nèi)面積為24.9 平米。而發(fā)達(dá)國(guó)家普遍在30 平米以上，其中美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)分別為52、40、37 平米，日本、韓國(guó)分別為31、27 平米。

 

    假設(shè)在每年提升0.61 平的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2034、2053、2077 年達(dá)日、英、美國(guó)水平。

 

    我們用線性擬合法來(lái)測(cè)算未來(lái)人均住房面積，得到未來(lái)三年：2022-2024 年分別為31.7、32.3、32.9 平米，2035、2050 年預(yù)計(jì)分別可達(dá)39.6、48.7 平。和海外國(guó)家對(duì)比，我們預(yù)計(jì)我國(guó)人均套內(nèi)面積2034 年達(dá)到日本的水平，2053 年達(dá)到英國(guó)的水平，2077年達(dá)到美國(guó)的水平。

 

    我們預(yù)測(cè)2022 年后人均住房面積提升帶來(lái)的新增住房需求約為5.6 億平/年。我們假設(shè)在總?cè)丝诓蛔兊那闆r下，純粹由住房面積提升帶來(lái)的新增需求=14.13 億人*新增人均住房面積，得到2022 年后我國(guó)平均每年由人均住房面積提升帶來(lái)的新增住房需求為5.55 億平米。

 

    從結(jié)構(gòu)來(lái)看，一線城市概念股由人均住房建面提升帶來(lái)的新增住房需求大于二線城市。

 

    我們對(duì)不同城市的城鎮(zhèn)人均建筑面積進(jìn)行測(cè)算，其中呈現(xiàn)明顯趨勢(shì)的城市我們按照擬合數(shù)值預(yù)測(cè)（北京、上海、廣州、杭州、南京、鄭州、福州、蕪湖、金華、溫州、煙臺(tái)），其余無(wú)明顯趨勢(shì)的城市統(tǒng)一以0.8 平的增量逐年遞增。根據(jù)我們的測(cè)算，一線城市由人均住房概念股建面提升帶來(lái)的新增住房需求平均每年為1150 萬(wàn)平/城，二線城市平均每年需要922 萬(wàn)平/城。此外，我們還將各個(gè)城市的人均套內(nèi)面積與發(fā)達(dá)國(guó)家水平進(jìn)行對(duì)比，預(yù)計(jì)提升到發(fā)達(dá)國(guó)家水平仍需要超過(guò)10 年，一線城市平均需要11 年的時(shí)間才能提升至日本的水平，而提升到英國(guó)和美國(guó)的水平還需要30 年和57 年的時(shí)間；二線城市提升到日本的水平平均需要1 年，提升到英國(guó)和美國(guó)的水平分別需要12 年和31 年。

 

    【今日收評(píng)】

 

    從大盤表現(xiàn)來(lái)看，今日（8 月23 日）申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊下跌0.91%，相對(duì)滬深300 收益率為-0.42%；恒生地產(chǎn)板塊下跌1.37%，相對(duì)恒生指數(shù)收益率為-0.58%。申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國(guó)企與民企漲幅均值分別為-0.98%、-0.18%、-0.29%。板塊今日下跌，主要是由于本次5 年期LPR 下調(diào)并不足以解決當(dāng)前地產(chǎn)困局，LPR繼續(xù)下降才能改善預(yù)期。

 

    從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-1.14%，排名前三是金地集團(tuán)、新城控股、綠地控股概念股，漲跌幅分別為0.51%、-0.09%、-0.63%，其中綠地發(fā)布半年報(bào)，歸母凈利潤(rùn)同比下降49%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)，上半年壓降有息負(fù)債 178 億元，多方式保現(xiàn)金流概念股安全底線。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為0.23%，排名前三是旭輝控股集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、碧桂園，漲跌幅分別為7.44%、2.78%、0.39%。

 

    主流A 股房企與內(nèi)房股中金地、新城、旭輝與碧桂園概念股均為中債增擔(dān)保發(fā)債的首批示范民企。

 

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