市場表現(xiàn)：

 

    上證指數(shù)本周-0.67%，收報于3236.223 點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板概念股指本周-3.44%，收報2640.291 點(diǎn)；滬深300 本周-1.05%，收報于4107.546 點(diǎn)。房地產(chǎn)概念股板塊-2.60%，在31 個行業(yè)內(nèi)位列第28 位。

 

    新房成交：成交面積同比-19.4%，環(huán)比-1.1%

 

    本周（8.19-8.25），我們重點(diǎn)跟蹤的32 城一手房成交面積合計(jì)約268萬方，同比-19.4%，環(huán)比-1.1%。其中，一線（4 城）一手房概念股合計(jì)成交面積75 萬方，同比-24.2%、環(huán)比+0.7%；二線（14 城）一手房合計(jì)成交面積134 萬方，同比-19.3%、環(huán)比+6.3%；三線（14 城）一手房合計(jì)成交面59 萬方，同比-12.2%、環(huán)比-16.2%。

 

    二手房概念股成交：成交面積同比-14.2%，環(huán)比-12.2%成交面積：本周（8.19-8.25），我們重點(diǎn)跟蹤的16 城二手房成交面積合計(jì)約101 萬方，同比-14.2%，環(huán)比-12.2%。其中，一線（2 城）二手房合計(jì)成交面積28 萬方，同比-20.9%、環(huán)比-12.6%；二線（8 城）二手房合計(jì)成交面積42 萬方，同比-17.4%、環(huán)比-19.4%；三線（6 城）二手房合計(jì)成交面積31 萬方，同比-1.5%、環(huán)比+0.0%。

 

    新房庫存：庫存面積環(huán)比+0.82%，去化周期12.7 月庫存面積：截至2022.08.25，本周，我們重點(diǎn)跟蹤的16 城新房庫存面積合計(jì)約9352 萬方，環(huán)比+0.82%，整體去化周期（按面積）約12.7月。其中，一線（4 城）新房概念股庫存合計(jì)3276 萬方，環(huán)比+1.88%，去化周期10.8 月；二線（6 城）新房庫存3235 萬方，環(huán)比+0.30%，去化周期10.1 月；三線（6 城市）新房庫存2841 萬方，環(huán)比+0.21%，去化周期24.9 月。

 

    土地市場：百城土地龍頭股成交面積3058 萬方，成交土地總價269 億元，土地溢價率2.10%上周（8.15-8.21），百城土地供應(yīng)數(shù)量為620 宗，對應(yīng)土地供應(yīng)建面約3789 萬方；百城土地成交數(shù)量為445 宗，對應(yīng)土地成交建面約3058 萬方，成交土地總價約269 億元，百城土地溢價率為2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為150 萬方、850 萬方和2057 萬方，同比分別為+28%、+49%和+29%，對應(yīng)土地溢價率分別為0.00%、0.54%和2.60%。

 

    投資建議：

 

    本周萬科A 披露建議分拆萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司并于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市。若萬物云境外上市得以進(jìn)行，在全球發(fā)售項(xiàng)下將以優(yōu)先發(fā)售的方式向公司合資格H 股股東提供不超過10%的初步提呈發(fā)售的萬物云股份作為保證配額。我們認(rèn)為這是繼2022 年4 月1 日萬物云在港交所遞交招股書、7 月18 日萬科A 公告分拆萬物云境外上市獲證監(jiān)會核準(zhǔn)之后的一個重大進(jìn)展。注意到萬物云赴港上市仍受限于市場情況及其他相關(guān)因素，不確定因素仍存。此外公司雖為行業(yè)龍頭，多維度均有市場領(lǐng)先的競爭力，但是其估值相較于去年推測有較大縮水，主要原因有：i）物管行業(yè)估值整體下調(diào)；ii）疫情反復(fù)導(dǎo)致增值服務(wù)難以獲得預(yù)期增長；iii）因房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險尚未出清，可外拓資源有限，競爭加劇；iv）公司之前收并購的標(biāo)的存在減值風(fēng)險。此次萬物云若成功逆勢上市，將極大推動物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的估值修復(fù)，同時也會加速龍湖智創(chuàng)和萬達(dá)商管的上市進(jìn)度。

 

    繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款龍頭股集中度管理”、“土地供應(yīng)兩集中”、“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調(diào)控主風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，政策大放大收的空間較窄。當(dāng)前板塊估值及倉位已處歷史低位。往后看，2022 年下半年市場有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。建議關(guān)注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；（2）成長受益型：新城控股、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)概念股；（3）物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)等。

 

    風(fēng)險提示：

 

    房地產(chǎn)調(diào)控政策放松不及預(yù)期，信用風(fēng)險蔓延，銷售修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。

 

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