9 月29 日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府（即2022 年6-8 月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市），可自主決定在2022 年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。1評(píng)論

 

    　　本次因城施策調(diào)整首套房貸利率下限，或有助于穩(wěn)定和修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。自2021 年4 季度起，百城首套房貸主流利率已累計(jì)下行159BP達(dá)到4.15%（較首套房貸利率下限+5BP），其中86 城已達(dá)下限；平均放款周期也自峰值點(diǎn)（74 天）下降至25 天，金融端政策支持整體較為充分。本次政策再次允許部分房?jī)r(jià)有下行壓力的城市（據(jù)統(tǒng)計(jì)，70 大中城市中天津、大連、武漢等24 個(gè)城市符合6-8 月新房?jī)r(jià)格同環(huán)比均降的條件）階段性放寬首套房貸利率下限，我們認(rèn)為這是在因城施策框架下的金融端政策的進(jìn)一步發(fā)力，對(duì)于穩(wěn)定和修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期有一定積極效果。

 

    　　我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展有賴于多種政策合力，年內(nèi)銷售或呈“弱筑底、緩復(fù)蘇”走勢(shì)。9 月前四周周均高頻口徑新房銷售面積環(huán)比8 月增長(zhǎng)9%，同比跌幅有所收窄但仍逾兩成（-23%），我們認(rèn)為基本面指標(biāo)的持續(xù)修復(fù)除需要利率政策支持外，也有賴于“房住不炒”和因城施策框架下其他支持合理住房需求政策的不斷完善，同時(shí)也提示市場(chǎng)關(guān)注供給側(cè)圍繞企業(yè)信用問(wèn)題的相關(guān)舉措。如果上述政策均能進(jìn)一步發(fā)力并得到有效執(zhí)行，我們預(yù)計(jì)4 季度新房銷售環(huán)比有望錄得一定改善，同比跌幅考慮到去年同期基數(shù)快速下降也將持續(xù)收窄，整體呈現(xiàn)“弱筑底、緩復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)。

 

    　　看多地產(chǎn)/物業(yè)股價(jià)表現(xiàn)。3 季度以來(lái)新房銷售整體較為疲弱，本次利率政策調(diào)整有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，往前看，我們認(rèn)為如果配合其他房地產(chǎn)行業(yè)供、需兩端支持政策，新房銷售4 季度或逐步筑底、緩慢復(fù)蘇，在這一過(guò)程中財(cái)務(wù)穩(wěn)健、土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)、拿地積極的均好型房企受益較大，推薦標(biāo)的：A股-招商蛇口、保利、濱江、華發(fā)、建發(fā)股份、萬(wàn)科、金地；H股-華潤(rùn)、中海、綠城、越秀、建發(fā)國(guó)際、美置、宏洋；物管板塊-中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活；代建板塊-綠城管理。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)

 

    　　政策變化或基本面修復(fù)不及預(yù)期；房企信用端加速惡化；疫情影響超預(yù)期。