物業(yè)管理行業(yè)研究周報：華潤萬象生活收購祥生活旗下資產(chǎn)

 

      每周一談：華潤萬象生活收購祥生活旗下資產(chǎn)

 

      事件：9 月28 日，華潤萬象生活發(fā)布公告：擬以10.37 億收購祥生活服務(wù)100%股權(quán)。公告稱其全資附屬公司創(chuàng)潤發(fā)展有限公司擬收購諸暨祥生100%股權(quán)及浙江祥生2%股權(quán)，目標(biāo)公司為祥生控股集團(tuán)（2599.HK）主席陳國祥擁有的物業(yè)公司。

 

      目標(biāo)公司2021 年底稅后凈利潤為1.05 億元，剔除擬轉(zhuǎn)移債務(wù)2.07 億元后，收購PE 為7.9 倍。若按照完整價格10.37 億元，收購PE 為9.9 倍。

 

      根據(jù)公告，此次收購將為華潤萬象生活帶來在管、合約及在途面積分別約2350 萬平方米、1480 萬平方米、110 萬平方米。根據(jù)祥生活服務(wù)招股書披露，2018-2020 年，祥生活服務(wù)的收入分別約為2.45 億元、3.39 億元、4.59億元，復(fù)合年增長率為37%；凈利潤分別為1240 萬元、2980 萬元、4690萬元，復(fù)合年增長率為94.4%；毛利率分別為21.8%、24.1%、25.2%。截至招股書披露時間，祥生活服務(wù)在管面積為1840 萬平方米，我們認(rèn)為，此宗收購將為華潤萬象生活帶來至少5.86 億元年收入，按照2022 年2 個月并表時間計算，約為0.98 億元。

 

      華潤萬象生活收購祥生活服務(wù)延續(xù)了其收購禹州生活及中南服務(wù)的思路，標(biāo)的公司均為遞表物企。此外，根據(jù)2022 年1 月華潤萬象生活發(fā)布兩宗收購公告后的股價走勢來看，發(fā)布公告后30 日其股價漲幅分別達(dá)到了44.24%、10.22%。

 

      行業(yè)并購降溫 華潤萬象生活后來居上

 

      物管行業(yè)并購呈降溫趨勢，多數(shù)企業(yè)轉(zhuǎn)變并購思維。根據(jù)克而瑞物管，2021年全年共有53 項并購，并購交易總額達(dá)355.88 億元，今年一二季度，上市物企共計披露27 起并購，總計披露交易金額為81.01 億元。

 

      2022 年之前華潤萬象生活鮮有并購事件，2022 年三宗并購案交易規(guī)模為45.8 億，成為物企并購市場上的后起之秀。此外，三宗大單并購落地后，華潤萬象生活仍有167.61 億元可支持其后續(xù)并購擴(kuò)張。

 

      數(shù)據(jù)追蹤（9 月26 日-9 月30 日）：

 

      資金及交易追蹤：

 

      滬（深）股通：A 股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2022 年9 月30 日，持有991.18 萬股，較上周上漲0.1%，持股市值1.51 億元。

 

      港股通：港股中港股通持股共18 家（剔除停牌物企），自2022 年9 月26 日至9 月30 日，增幅最大的是雅生活服務(wù)，本周增幅12.04%。降幅最大的是金科服務(wù)，降25.85%。持股比例最高為保利物業(yè)，為66.86%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為4.98 億股。

 

      投資策略：我們認(rèn)為目前行業(yè)已在底部，估值回落至低位，建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨立發(fā)展能力較高的的全國性物企綠城服務(wù)等。