地產(chǎn)是和我們每個(gè)人都息息相關(guān)的行業(yè)，地產(chǎn)投資中國(guó)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和變化每個(gè)人都有自己的切身體會(huì)和感受。地產(chǎn)投資大多數(shù)人的感受是機(jī)會(huì)一次一次地在身邊溜走，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高，買不起，然后在下一次熱潮中又后悔為啥當(dāng)初不買，如此往復(fù)。

談地產(chǎn)，我先談一下對(duì)目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的看法。上一次地產(chǎn)高峰是在2012年和2013年，然后國(guó)家各種打壓，行政手段和金融手段并用，地產(chǎn)投資市場(chǎng)快速降溫，市場(chǎng)一片蕭條，崩盤論充斥整個(gè)中國(guó)，核心城市房?jī)r(jià)跌幅在20%左右，地產(chǎn)公司股價(jià)腰斬再腰斬。大約在2015年，政策快速轉(zhuǎn)向，國(guó)家提出地產(chǎn)要去庫(kù)存，各種鼓勵(lì)政策先后出臺(tái)，買房光榮，為國(guó)買房的使命感、自豪感由此產(chǎn)生，席卷中國(guó)的漲價(jià)去庫(kù)存熱潮成功地開始從一二三四五線城市梯級(jí)傳導(dǎo)，搶房潮逐漸蔓延。不同于以往的是，這次時(shí)間跨度很長(zhǎng)，而且層次分明。你如果是炒房族的話，完全有時(shí)間做完一線做二線，做完二線做三線。這是和以前非常大的不同。大約在2016年10月份，一線和核心二線政策開始收緊，限購(gòu)開始成為標(biāo)配，資金殺向三四線，三四線去年基本也翻番，于是三四線各種限制政策也快速出臺(tái)。但這次地產(chǎn)大火國(guó)家點(diǎn)燃后發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題，那就是很難撲滅，人們持久而堅(jiān)定地到處搶房。國(guó)家無奈，動(dòng)用了金融手段。和以往全面加息不同，這次就是針對(duì)地產(chǎn)，一是收緊地產(chǎn)企業(yè)融資，實(shí)際融資成本不斷走高，壓迫它沒錢再去拼命拿地推高地價(jià)。二是提高一二套房的首付比例和利率。以一套房為例，從基準(zhǔn)利率八五折，現(xiàn)在到了上浮10%甚至25%，這相當(dāng)于調(diào)了多少次息呀？就是告訴你國(guó)家不希望你買房了。目前我自己考慮，整個(gè)內(nèi)房或者說地產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)行業(yè)面臨幾個(gè)局，下一步怎么破，我自己也沒有確定性答案，我只是說出來大家自己思考一下。一是地產(chǎn)企業(yè)2016年下半年搶的那批高價(jià)地怎么處理？熱點(diǎn)的一二線城市由于調(diào)控原因，房?jī)r(jià)被鎖定在了2016年10月份，三四線被鎖定在2017年10月份，在要房?jī)r(jià)還是要烏紗帽之間，地方肯定是要保烏紗帽，所以兩條房?jī)r(jià)紅線是不可逾越的。目前一線上海，放行了一批核心區(qū)域的地產(chǎn)預(yù)售證，地產(chǎn)企業(yè)從原來的爭(zhēng)取價(jià)格變成了只要讓賣就行，價(jià)格已經(jīng)不重要。這憋了一年多了，去年基本是一家也不放，價(jià)格無一例外，都是卡2016年10月。假如你是2016年以前的存量土地，也就是少賺些利潤(rùn)，問題是2016年下半年的高價(jià)地怎么辦，目前沒有答案。二是一線城市未來到底還有沒有真正意義的房地產(chǎn)市場(chǎng)。北京上海已經(jīng)一年多沒有真正意義的商品房土地供應(yīng)，地產(chǎn)投資除了限房?jī)r(jià)的地就是公租房用地，這個(gè)市場(chǎng)如果這么玩下去，未來商品房消失是遲早的事。我有個(gè)擔(dān)心，未來一線會(huì)推廣雄安模式，就是不準(zhǔn)搞商品房了，全部是出租用房。三是各種高壓政策何時(shí)消退。這是每個(gè)關(guān)心地產(chǎn)的人都在思考的問題，也是最不好回答的問題。我個(gè)人預(yù)測(cè)時(shí)間點(diǎn)不好說，但真正放緩調(diào)控，一定是大部分人都不想再買房的時(shí)候，也就是重新回歸冷靜的時(shí)候，甚至是崩潰論又重新蔓延的時(shí)候。四是房?jī)r(jià)未來怎么走。剛才說了，全國(guó)一手房?jī)r(jià)基本被摁死了，熱點(diǎn)城市買一手房搞的像打新股了，北京及周邊去年二手房?jī)r(jià)已經(jīng)疲軟下跌，當(dāng)市區(qū)跌幅15%時(shí)，近期一二手房成交開始重新回暖。地產(chǎn)投資上海二手房?jī)r(jià)今年也疲軟，4月開始加速下跌，都去打新房去了。深圳也差不多情況，未來二三四線會(huì)否復(fù)制一線目前的局面，這是需要觀察的。我個(gè)人覺得像上漲時(shí)一樣，也會(huì)逐步梯級(jí)傳導(dǎo)。沒有永遠(yuǎn)的熱情，高溫不會(huì)一直持續(xù)，消退只是時(shí)間問題，這是常識(shí)。